Na Górnym Śląsku najemcy magazynowi podpisują mniej kontraktów, ale na większe powierzchnie

Nowe przedsiębiorstwa zagraniczne wynajmują magazyny na Górnym Śląsku, korzystając z kompleksowej obsługi logistycznej. Deweloperzy zabezpieczyli działki w regionie i są gotowi budować, przy uzyskaniu wymaganego przez banki przednajmu na poziomie 30-50% całkowitej powierzchni hali. Najnowsze dane plasują Górny Śląsk w czołówce regionów, w których dzieje się najwięcej – mówią Michał Kozar, Senior Associate, oraz Janusz Dudek, Senior Advisor, w Dziale Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych Newmark Polska.

Górny Śląsk jest drugim po Warszawie największym rynkiem magazynowym w Polsce. W całym 2022 roku magazynowe zasoby regionu zwiększyły się o ponad 539 tys. mkw. i pod koniec roku wynosiły w sumie aż 4,77 mln mkw. W pierwszym kwartale tego roku deweloperzy zakończyli budowę kolejnych 256 tys. mkw. Przewagą regionu jest jego położenie oraz doskonała komunikacja drogowa na liniach wschód-zachód oraz północ-południe. Pod koniec kwietnia tego roku do użytku został oddany ostatni odcinek autostrady A1, który dodatkowo usprawnił komunikację między Morzem Bałtyckim i Czechami.

W przemyśle i magazynach zatrudnienie rośnie

Magnesem przyciągającym przedsiębiorstwa na Śląsk jest również dostępność pracowników z umiejętnościami technicznymi, kluczowymi dla powodzenia inwestycji przemysłowo-magazynowych. – Już od początku tego roku zauważamy znaczący wzrost zapotrzebowania na kandydatów na stanowiska produkcyjne i magazynowe. Po przejściu przez kryzys epidemiczny oraz zawirowania gospodarcze związane z wybuchem wojny na Ukrainie. Większość pracodawców stara się wrócić do normalnej działalności i pełnego portfela zamówień. A to oznacza większą produkcję oraz większe obłożenie centrów logistycznych. Wzrost zapotrzebowania na pracowników w przemyśle i branży magazynowej rośnie w zasadzie z każdym miesiącem – mówi Małgorzata Mudyna, Regional Manager w Randstad Polska.

Katarzyna Fojcik, Regional Manager w Randstad Polska, zauważa, że dotarcie do odpowiednich kandydatów pracodawcom ułatwia skomunikowanie regionu. – W dodatku Górny Śląsk jest wciąż magnesem dla pracowników z różnych rejonów kraju – zarówno osób niewykwalifikowanych, jak i specjalistów. Absolwentów oraz pracowników z umiejętnościami technicznymi przyciąga tutaj silny rozwój nowych inwestycji. Coraz częściej przedkładają czystą lekką produkcję w nowoczesnych parkach maszynowym nad ciężką produkcję w tradycyjnych zakładach, takich jak tłocznie czy huty, a zapewnienie nowoczesnych warunków pracy jest dla kandydatów ważną zachętą – wyjaśnia ekspertka.

Z analiz firmy Randstad wynika, że wyzwaniem dla firm może być, spowodowana konkurencją o kandydatów, duża rotacja pracowników w regionie, szczególnie w większych skupiskach miejskich. Największy deficyt dotyczy zawodów technicznych – operatorów CNC, frezerów, narzędziowców i spawaczy. Katarzyna Fojcik wyjaśnia także, że zauważalne są też różnice w dostępności kandydatów w ramach całego regionu. Im bardziej lokalizacja oddalona jest od skupisk miejskich, takich jak Gliwice czy Katowice, tym trudniej jest pozyskać pracowników o odpowiednich kwalifikacjach. Trudności w znalezieniu pracowników przedsiębiorcy mogą napotkać w takich miejscowościach, jak Lubliniec czy Imielin. 

Dużo oddawanych obiektów, mało rozpoczynanych

Mimo że analizy pierwszego kwartału tego roku, przeprowadzone przez firmę doradczą Newmark Polska. Pokazują zmniejszenie aktywności deweloperów na rynku magazynowym. To Śląsk nadal wyróżnia się na magazynowej mapie kraju, pozostając w czołówce rynków z: największą powierzchnią oddaną w tym okresie do użytku (256 100 mkw.) – drugi wynik w kraju, liczbą podpisanych kontraktów (191 200 mkw.) oraz największą powierzchnią znajdującą się w budowie (267 060 mkw.) – tutaj trzeci wynik w kraju zarówno w przypadku popytu, jak i aktywności deweloperów.

Od stycznia do marca tego roku deweloperzy dostarczyli na rynek trzy obiekty typu BTS (build to suit), w tym jedną rozbudowę obiektu, oraz osiem hal w ramach parków magazynowych:

• CTPark Katowice,
• CTPark Zabrze,
• MLP Czeladź,
• GLP Lędziny Logistics Center
• i Panattoni Park Zabrze II.

Aktualnie najemcy mają na Śląsku do dyspozycji ponad 333 tys. mkw. w istniejących parkach oraz prawie 120 tys. mkw. w budynkach znajdujących się w budowie.

Zmiana struktury popytu na magazyny

– Duża liczba inwestycji oddanych w ubiegłym roku wpłynęła na zwiększoną dostępność powierzchni magazynowej na Śląsku oraz wzrost wskaźnika pustostanów do 6,6 proc. w pierwszym kwartale tego roku. W najbliższym czasie na rynek zostaną również dostarczone hale, o których budowie zdecydowano jeszcze przed wybuchem wojny w Ukrainie. Procesy przygotowawcze oraz finansowanie tych budynków były uruchomione jeszcze przed lutym ubiegłego roku i nie zostały wstrzymane – mówi Michał Kozar. – Z powodu wysokich kosztów finansowania, nadal wysokiej inflacji oraz zaostrzonej polityki banków, aktualnie deweloperzy rozpoczynają coraz mniej nowych inwestycji, co dosyć szybko spowoduje wchłoniecie przez rynek nadwyżek powierzchni, a w kolejnych latach może skutkować jej brakiem. Bardzo sporadycznie deweloperzy decydują się na rozpoczynanie inwestycji na zasadach spekulacyjnych. Obecnie standardem na rynku jest czekanie na dużego najemcę, który, podpisując kontrakt na około połowę hali, umożliwi deweloperowi uzyskanie finansowania i rozpoczęcie budowy – wyjaśnia ekspert.

Doradcy z Newmark Polska dostrzegają zmianę struktury popytu na magazyny, w której przeważają duże transakcje, ale jest ich też znacznie mniej, niż rok czy dwa lata temu. – Doradzamy głównie przy podpisywaniu umów najmu 20 – 30 tys. mkw. i więcej. Jednocześnie zmalała liczba zapytań dotyczących mniejszych modułów, po 5 – 6 tys. mkw. Spowodowane jest to dużymi obawami średnich i małych firm o to, jak spowolnienie gospodarcze wpłynie na ich biznes. Duże przedsiębiorstwa mają znacznie lepszą pozycję, wynikającą z ich zasobów oraz zdolności kredytowych. Wiele z nich rośnie, próbując zająć większą część rynkowego tortu. Przesunięcie w kierunku dużych kontraktów, sprawia, że procesy zachodzące na rynku magazynowym dzieją się o wiele wolniej. Duże transakcje są bardziej skomplikowane, wymagają dłuższych negocjacji i dostosowań technicznych budynku, a procesy decyzyjne w dużych przedsiębiorstwach trwają znacznie dłużej niż w małych firmach – mówi Janusz Dudek.

Galeria