Jak rozwój technologii i nowe modele pracy zmienią rynek nieruchomości komercyjnych?

Dyskusja o 4-dniowym tygodniu pracy przybiera na sile. I chociaż w Polsce wciąż wydaje się to pieśnią przyszłości, ostatnie lata pokazują, jak szybko zmieniają się trendy na rynku pracy. Eksperci przewidują, że również sztuczna inteligencja znacząco wpłynie na miejsca naszego zatrudnienia. Jak to przekłada się na rynek nieruchomości komercyjnych?

Na przestrzeni ostatnich lat znacząco zmieniły się społeczne oczekiwania, co do tego, na jakich zasadach chcemy realizować się zawodowo. Ewolucja modelu pracy ma też bezpośredni wpływ na rynek nieruchomości komercyjnych, który dotąd był kształtowany głównie przez ekonomiczne cykle koniunkturalne.

Jednakże żywa debata o nowych strategiach zatrudnienia i potrzebach pracowników, jak również gwałtowny rozwój technologii, pokazują, że rozwój rynku nieruchomości, będzie musiał być dostosowany do tych tendencji – o czym piszą eksperci BNP Paribas Real Estate Poland, Hays Poland i kancelarii Gide w swoim raporcie „4-dniowy tydzień pracy”.

Rosnąca elastyczność pracy

– O rosnącej elastyczności pracy mówiło się od lat, natomiast pandemia narzuciła zmianom w tym zakresie zawrotne tempo. Największe transformacje dotyczą oczywiście miejsca wykonywania obowiązków zawodowych, czyli popularyzacji zdalnych oraz hybrydowych modeli pracy. Jednak powszechność home office to nie wszystko, bowiem w ostatnich latach zmieniła się również optyka wielu firm na kwestie czasu pracy i dobrostanu pracowników. Teraz – kiedy skracanie tygodnia pracy nie jest jeszcze ustawowo regulowane – firmy oferujące takie rozwiązania niezaprzeczalnie wyróżniają się na tle konkurencji. Natomiast należy podkreślić, że decyzja o wdrożeniu 4-dniowego tygodnia pracy wymaga solidnych przygotowań po stronie organizacji, zaangażowania pracowników, odpowiednich zasobów technicznych i optymalizacji procesów biznesowych – podkreśla Łukasz Grzeszczyk, CEE Executive Director – Investors Consulting & Talent Location Strategy w Hays.

Możliwość wykonywania pracy zdalnej już teraz przekłada się na kształt i rozmiar biur, gdzie coraz bardziej zauważalne są trendy związane z optymalizacją powierzchni. Zmiany na rynku nieruchomości będą miały głębszy niż do tej pory wymiar strukturalny. Oczywiście transformacja ta będzie zachodzić stopniowo i uwzględni specyfikę poszczególnych segmentów rynku, jednak nie ma wątpliwości, że już za kilkanaście lat rynek będzie wyglądał zupełnie inaczej niż do tej pory.

Przestrzenie biurowe w przyszłości

W przeszłości paradoksalnie to właśnie postęp i technologia wpływała na zwiększenie popytu na pracę biurową. Rozwój cyfryzacji pozwolił na powstawanie zawodów analityków biznesowych czy związanych z IT, którzy potrzebowali przestrzeni do pracy. Nowoczesne technologie wspierały rozwój rynku nieruchomości zarówno pod względem całkowitych wolumenów, jak i typu dostępnej powierzchni. Oprócz tradycyjnych biur w centrum, pojawiały się lokalizacje oferujące najem biur dla firm BPO (Business Process Outsourcing) i SSC (Shared Services Centers). Teraz jednak, to właśnie postęp i szersza adaptacja rozwiązań AI stanie się jednym z istotnych czynników stymulujących wzrost produktywności i może się przyczynić do ograniczenia a wręcz zmiany niektórych formatów przestrzeni biurowej. Długoterminowo postęp w dziedzinie sztucznej inteligencji będzie prawdopodobnie prowadził także do zastąpienia pracowników wykonujących proste procesy administracyjne, często realizowane w ramach BPO/SSC.

Jak wskazują eksperci BNP Paribas Real Estate Poland, można przyjąć również, że rozwój technologii, a tym samym wzrost pracy zdalnej, odciąży infrastrukturę komunikacyjną, co może przyczynić się do większej dostępności powierzchni biurowych w centralnych częściach miast. Nie znaczy to jednak, że dominujące do tej pory obszary biurowe zlokalizowane poza centrum miasta, stracą na znaczeniu. Tutaj pojawiać się będą nowe koncepty biurowe umożliwiające bardziej elastyczne podejście do wynajmu oraz takie, które będą działać w oparciu o większą integrację z innymi usługami (mix-use).

Koncepcja 15-minutowego miasta

Na znaczeniu zyska także koncepcja 15-minutowego miasta, pozwalająca na większy niż do tej pory stopień powstawania i funkcjonowania biur zlokalizowanych w bezpośrednim sąsiedztwie miejsca zamieszkania. Mogą to być zarówno siedziby główne, jak i satelickie, gdyż model pracy typu hub & spoke^[1] może być silnym trendem na rynku biurowym.

– Model ten tworzy główna siedziba firmy często zlokalizowana w centrum miasta oraz mniejsze biura, zazwyczaj bliżej miejsca zamieszkania pracowników, przeważnie rozmieszczone w mniej centralnych lokalizacjach. Biura satelickie „wychodzą” poza granice miasta, a czasami wręcz poza granice kraju. Jest to system, który dopiero raczkuje, choć w Polsce w miastach średniej wielkości już pojawiają się tego typu obiekty. Prawdopodobnym jest, że wiele korporacji rozważy zmianę swojego modelu działania ze skonsolidowanego na rozproszony. Jest on krótkoterminowo droższy, ale w sytuacjach zagrożenia, takich jak pandemia, zapewni nieprzerwaną obsługę klienta i może stać się ważnym argumentem w trwającej walce o talenty. Daje także korzyści nie tylko w wymiarze pracownik-pracodawca, ale w skali gospodarki całych regionów – dodaje Małgorzata Fibakiewicz, Head of Office Agency w BNP Paribas Real Estate Poland.

Wzrost produktywności a 4-dniowy tydzień pracy

Co więcej, wzrost produktywności dzięki nowym technologiom i AI może otworzyć przestrzeń dla wdrożenia 4-dniowego tygodnia pracy, ale wątpliwe, aby stało się to w przewidywalnym horyzoncie czasowym. Możliwe, że dochodzimy do punktu, w którym technologia ustali inny porządek, w którym zaczną dominować nowe modele pracy, a rynek biurowy będzie musiał zaakceptować niższe tempo wzrostu, a od istniejących budynków oczekiwać się będzie jeszcze więcej wartości dodanej.

Niezależnie od scenariusza, najbliższa przyszłość należeć będzie do biur elastycznych, hybrydowych i zdecentralizowanych, a także wspierających pracowników w różnych obszarach tzw. „wellbeing”, z uwzględnieniem kwestii takich jak wyższa jakość powietrza, inteligentne oświetlenie, ergonomiczne meble, zrównoważone praktyki i dedykowane miejsca do wypoczynku, by wymienić tylko kilka.

Handel tradycyjny nie zniknie, ale będzie się digitalizować

Transformacja technologiczna odbywa się na naszych oczach również w sektorze handlowym. Pojawiają się sklepy bezobsługowe, a e-commerce coraz efektywniej dociera z ofertą i zakupami do swoich klientów. Wiele galerii handlowych z centrów zakupowych przekształca się w miejsca do spędzania wolnego czasu z dużym komponentem rozrywkowym i gastronomicznym. Mniej atrakcyjne sklepy wielkopowierzchniowe pustoszeją i będą musiały znaleźć nowy pomysł na przyciągnięcie klientów.

Sklepy stacjonarne nie znikną z naszej rzeczywistości. Po okresie pandemii handel tradycyjny notuje wysoką odwiedzalność, gdyż wiele „ludzkich” nawyków, takich jak możliwość ocenienia na własne oczy jakości towaru, czy po prostu przymierzenia wypatrzonych w sklepie butów czy ubrań, dla wielu pozostaje bezcenna. Będziemy jednak obserwować zmiany w segmencie handlu, gdzie sprzedaż klasyczna przez wprowadzenie cyfrowych rozwiązań będzie się upodabniać do tej digitalowej.

Skrócenie tygodnia pracy w handlu wydaje się na dzień dzisiejszy trudne do wyobrażenia. Jednak szersza adaptacja technologii i większa automatyzacja obsługi przyniesie prawdopodobnie nowe rozwiązania, które w przyszłości mogą częściowo usunąć bariery i umożliwić przedsiębiorcom na szerszą skalę adaptację elastycznego i skróconego czasu pracy.

Nowa rzeczywistość magazynów

Najbardziej optymistycznie rysuje się przyszłość rynku powierzchni przemysłowo-logistycznej. Więcej technologii w naszym życiu to więcej miejsc do jej wytwarzania i magazynowania składników produkcji. To w powiązaniu ze wzrostem światowej konsumpcji wskazuje, że potencjał branży jest olbrzymi. Jak wskazują eksperci BNP Paribas Real Estate Poland, w Polsce na przełomie ostatnich lat ilość nowoczesnej powierzchni magazynowo-produkcyjnej wzrosła aż czterokrotnie. W długoterminowej perspektywie to właśnie ta klasa aktywów zachowa solidne fundamenty dalszego rozwoju i będzie przyciągać inwestorów.

Nowa rzeczywistość to również, w obliczu transformacji łańcuchów dostaw, zwiększenie roli i zapotrzebowania na magazyny „last-mile delivery”, które wspierają zintegrowaną sieć dystrybucji towarów i produktów, w tym działalność e-commerce. Zwiększy się zaawansowanie technologiczne tego typu obiektów. Wdrożenie technologii Internetu rzeczy (loT), rzeczywistości wirtualnej (VR), dronów, a także dalsza cyfryzacja operacji zoptymalizuje wydajność funkcjonowania branży, obniży koszty operacyjne i pozwoli na lepszą kontrolę zapasów. To z kolei stworzy w przyszłości przestrzeń do bardziej efektywnego wykorzystania zasobów ludzkich i wdrożenia elastycznych modeli pracy w branży.

Kiedy zmiana u nas?

Tematyka skróconego czasu pracy nie jest nowością w prawie pracy i pojawiła się na długo przed gwałtownym rozwojem technologii. Krótszy niż 40-godzinny tydzień pracy jest już rzeczywistością prawną w części państw członkowskich UE. Oznacza on jednak zazwyczaj 35-godzinny czas pracy, a nie wyłączenie jednego dnia roboczego (8 h) z tygodnia, choć eksperymenty związane z czterodniowym czasem pracy są przeprowadzane coraz częściej u wybranych pracodawców.

– Część polskich pracodawców stosuje już rozwiązania obejmujące stopniowe skracanie czasu pracy w wybrany dzień tygodnia niezależnie od stosowania pracy zdalnej. Jest to rozwiązanie wdrażające w praktyce polityki wewnętrzne pracodawców urzeczywistniające ideę równowagi między życiem prywatnym a zawodowym. Ustawodawca polski nie pozostał bierny i podjął pierwszą inicjatywę legislacyjną zmierzającą do ograniczenia godzin pracy. Będzie ona przedmiotem licznych dyskusji z partnerami społecznymi. Skrócenie czasu pracy nie powinno bowiem zagrażać płynności finansowej pracodawców, a tym samym mniejszą stabilnością zatrudnienia. Będzie to też dobra okazja, by rozważyć jakie rozwiązania w zakresie czasu pracy na poziomie światowym okazały się najbardziej korzystne dla rynku pracy oraz zdrowia pracowników – komentuje mecenas Joanna Jasiewicz, Adwokat, Of Counsel
w praktyce Prawa Pracy kancelarii Gide.

Przyszłość aktywów

Debata o nowych modelach pracy, a także rozwój technologii wspierających pracę zdalną i zmieniających nasz sposób życia, będzie narastać. Otwarte pozostaje pytanie nie o to czy, a kiedy i jak będzie to odzwierciedlone w funkcjonowaniu poszczególnych segmentów rynku nieruchomości komercyjnych. To z kolei znajdzie wyraz w strategiach deweloperów i inwestorów kapitałowych, którzy już teraz, w momencie jeszcze większego przełomu, powinni myśleć w długoterminowej perspektywie o przyszłości swoich aktywów.

[1] Hub & spoke jest podejściem opartym na miejscu pracy, gdzie podstawą jest aktywność. Kiedyś całe przedsiębiorstwo znajdowało się w jednej lokalizacji, teraz szczególnie po zmianach w organizacji pracy związanych z pandemią Covid-19, jest rozproszone (można pracować w centrali, w biurze satelickim, w domu).

Źródło: BNP Paribas Real Estate

Przeczytaj również: Wynajmujesz halę produkcyjną albo magazyn? Dowiedz się, jak uzyskać zwolnienie z podatku dochodowego

Galeria