Rynek nieruchomości komercyjnych w drodze powrotnej na właściwe tory

Firma doradcza Savills wstępnie podsumowała 2023 rok i nakreśliła prognozy najważniejszych trendów. W najbliższym czasie branża nieruchomości komercyjnych w Polsce stanie przed wyzwaniem powrotu do wysokiej aktywności inwestycyjnej, deweloperskiej i na rynku najmu, w obliczu wciąż odczuwalnej globalnej niestabilności i kryzysu klimatycznego.

Jak podają eksperci Savills, czynniki geopolityczne, gospodarcze oraz rozchwianie na rynkach finansowych, nadal mają istotny wpływ na krajobraz rynku nieruchomości i będą decydować o jego kształcie również w najbliższej przyszłości. Jak wyglądał rynek nieruchomości komercyjnych w 2023 roku? Jakie są prognozy w tym sektorze na 2024 rok?

„Pandemia oraz sytuacja geopolityczna w ostatnich latach wywołała znaczne turbulencje w światowej gospodarce, co przełożyło się na silny wzrost inflacji. W ramach przeciwdziałania spadkowi wartości pieniądza banki centralne systematycznie podnosiły stopy procentowe, które stały się głównym czynnikiem hamujących aktywność inwestycyjną i deweloperską na rynku nieruchomości komercyjnych. Wraz ze spadkiem kosztów finansowania spodziewamy się zmniejszenia polaryzacji pomiędzy oczekiwaniami cenowymi kupujących i sprzedających i stopniowego wzrostu wolumenu inwestycji” – komentuje Kamil Kowa, członek zarządu Savills w Polsce.

Rynek nieruchomości komercyjnych – dominacja kapitału zagranicznego

Według Savills mniejsza płynność rynku była potęgowana przez specyfikę polskiego rynku nieruchomości polegającą na dominacji kapitału zagranicznego. Wolumen transakcji inwestycyjnych w Polsce w okresie od stycznia do września 2023 r. był o około 65% niższy niż w tym samym okresie ubiegłego roku. Kapitał zagraniczny oczekuje na stabilizację gospodarczą, która przełożyłaby się na zmniejszenie ryzyka transakcyjnego.

W pierwszej połowie 2024 r. na celowniku inwestorów pozostaną nieruchomości o wartości poniżej 100 mln euro, z długim horyzontem czasowym lokaty kapitału oraz nieruchomości typu value-add, czyli z potencjałem podniesienia wartości poprzez aktywne zarządzanie zarówno w obszarze najmu, jak i modernizacji, przebudowy, wykorzystania potencjału deweloperskiego czy też zmiany funkcji użytkowej.

Obiekty logistyczne i magazyny miejskie wciąż na topie

W spektrum zainteresowania inwestorów pozostaną nowoczesne i dobrze skomunikowane wielkopowierzchniowe obiekty logistyczne oraz magazyny miejskie. Ponadto w dalszym ciągu obserwować będziemy zainteresowanie zakupem aktywów z alternatywnych sektorów, czyli najmem instytucjonalnym (tzw. PRS) i prywatnymi akademikami. Jeśli popyt na tradycyjnym rynku mieszkaniowym utrzyma się na wysokim poziomie i deweloperzy nie będą zainteresowani sprzedażą projektów do operatorów PRS, to inwestorzy z tego sektora zaczną kierować swoją uwagę na bardziej przystępne cenowo działki i nieruchomości o przeznaczeniu komercyjnym, gdzie mogą powstawać obiekty zbiorowego zamieszkania.

Według wstępnych szacunków Savills całkowite zasoby biurowe w Polsce na koniec roku zwiększą się do ponad 12,8 mln m kw. Tym samym 2023 rok zostanie zapamiętany jako najniższy pod względem nowej podaży na rynku w Warszawie (ok. 67 000 m kw., co oznacza spadek o ok. 70% względem całego 2022 r.) i drugi najniższy w ostatnim dziesięcioleciu w miastach regionalnych (ok. 328 000 m kw.). Większej liczby inwestycji deweloperskich możemy się spodziewać dopiero w 2025 roku.

Popyt na powierzchnie biurowe

W ocenie Savills, zmiany modelu pracy, zainicjowane jako zabieg prewencyjny w okresie pandemii, zapoczątkowały głębszą transformację biur i sposobu kształtowania środowiska pracy. Istotnie wpłynęło to w 2023 r. również na popyt na powierzchnie biurowe.

„Po prawie trzech latach łączenia pracy zdalnej i stacjonarnej, pracodawcy są obecnie w stanie lepiej oszacować to, ile przestrzeni faktycznie potrzebują. Coraz częściej firmy zmniejszają wielkość zajmowanej powierzchni. Średnia powierzchnia nowo wynajmowanego biura w Warszawie spada systematycznie od trzech lat, od ponad 1000 m kw. przed pandemią, do około 800 m kw. w 2023 roku. W zamian za to najemcy niekiedy decydują się na wyższy standard lub lepszą lokalizację. Wobec ograniczonej podaży firmy poszukujące biura mogą obecnie korzystać z często bardzo okazyjnych ofert podnajmu oraz wciąż rozwijającej się oferty biur coworkingowych” – komentuje Jarosław Pilch, dyrektor działu powierzchni biurowych, reprezentacja najemcy w Savills w Polsce.

Galeria

Zobacz więcej