Damian Kołata: Największa aktywność deweloperów dotyczy sektora magazynowego

Jaki wpływ na powstające obiekty magazynowe ma obecnie e-commerce?

Handel online to jedna z sił napędowych polskiego rynku magazynowego. Według raportu Cushman & Wakefield E-Commerce pęka w szwach, a magazyny razem z nim w 2022 roku 7,35 mln mkw. powierzchni magazynowej w Polsce, czyli 30,7% całkowitej podaży, przeznaczone było do obsługi rynku e-commerce. Od 2019 do 2022 roku wzrost powierzchni magazynowej dostosowanej do potrzeb e-commerce osiągnął aż 84%. To z kolei spowodowało ogromną zmianę w postrzeganiu logistyki i magazynów, które zaczęły być finalnie traktowane jako element przewagi konkurencyjnej i wartość dodana do oferty firmy, a nie koszt, który za wszelką cenę należy minimalizować.

Dalszy rozwój inwestycji logistycznych realizowanych z myślą o handlu online będzie wspierany przez trend nearshoringu. Globalne zawirowania, które zakłócają łańcuchy dostaw, kierują bowiem uwagę międzynarodowych firm na kraje europejskie, w tym głównie region CEE, a przede wszystkim Polskę, która stanowi przykład idealnego hubu logistycznego dla dostaw europejskich, będąc idealnym miejscem pod kątem infrastruktury, kosztów pracy i lead time, a więc czasu dostawy na rynki zachodnie.

Jak ESG wpływa na prowadzone aktualnie realizacje?

ESG jest jednym z kluczowych elementów strategii biznesowej zarówno właścicieli, jak i najemców obiektów komercyjnych. Każda duża organizacja jest zobowiązana do realizacji i raportowania określonych celów dotyczących zrównoważonego rozwoju, między innymi w kontekście dążenia do minimalizacji śladu węglowego. ESG wpisuje się też w wiele działań związanych z optymalizowaniem kosztów eksploatacyjnych, zwłaszcza tych dotyczących energii elektrycznej. Rynek nieruchomości potrzebuje natomiast jasnych standardów związanych z włączaniem kwestii ESG w wycenę aktywów. Aktualnie rzeczoznawcy działają w tym obszarze trochę po omacku.

Na jakich projektach skupia się obecnie aktywność deweloperów? Jakie są największe powstające obecnie realizacje?

Największa aktywność deweloperów dotyczy sektora magazynowego. Według danych Cushman & Wakefield w pierwszym kwartale firmy rozpoczęły budowę projektów o łącznej powierzchni 825 000 mkw. Oznacza to powrót aktywności po słabej końcówce poprzedniego roku, kiedy na rynek wprowadzono jedynie 300 000 mkw. Tym samym na koniec marca w budowie pozostawało ponad 2,1 mln mkw. powierzchni magazynowej, a ponad połowa, bo 54% powierzchni, dotyczyła inwestycji spekulacyjnych.

Czym jest zjawisko nearshoringu? Skąd jego coraz większa popularność?

Nearshoring, reshoring, friendshoring to pojęcia, które przed wybuchem pandemii były jedynie teoretycznymi definicjami związanymi z zarządzaniem międzynarodowymi łańcuchami dostaw. Po wybuchu pandemii oraz rozpoczęciu działań wojennych na terytorium sąsiedniej Ukrainy widzimy już, że przenoszenie montażowni bądź produkcji bliżej finalnego miejsca powstania produktu lub klienta końcowego nie jest już tylko sloganem, a realnym zjawiskiem, które będziemy coraz częściej obserwować na rodzimym rynku magazynowym.

Powodem, dla którego firmy coraz mocniej skłaniają się ku nearshoringowi, jest nie tylko minimalizacja ryzyka, ale i (jak kiedyś w przypadku offshoringu) chęć redukcji kosztów, np. tych związanych z rosnącymi kosztami transportu morskiego. Dodatkowo w strategiach firm coraz istotniejsze stają się cele ESG i konieczność redukowania śladu węglowego. Warto podkreślić, że Polska może być głównym regionalnym beneficjentem tego trendu. Oprócz coraz nowocześniejszej infrastruktury drogowej, polski rynek jest największą lokalizacją magazynową w tej części Europy. Mocnym argumentem, aby relokować swój biznes do Polski, będzie też (lub przede wszystkim) czynnik kosztowy. Z badania Cushman & Wakefield wynika, że koszty wynajmu magazynów i prowadzenia w nich działalności operacyjnej są w Polsce o 34% niższe niż w Czechach, o 45% aniżeli w Hiszpanii i aż o 62% niższe niż w Niemczech. Liczby te mówią same za siebie i powinny stanowić doskonałą zachętę dla kolejnych międzynarodowych inwestorów.

Jak kształtują się aktualne ceny najmu obiektów komercyjnych? Ile wynoszą w porównaniu do reszty krajów europejskich?

2022 rok stanął pod znakiem wzrostu czynszów na wielu europejskich rynkach magazynowych, co było wynikiem wysokiej inflacji, podwyżek stóp procentowych, zwiększonych kosztów budowy, niskiej dostępności powierzchni magazynowej i rosnących kosztów finansowania inwestycji. Dalszy wzrost stawek odnotowano również w pierwszym kwartale 2023 roku. Zaczynamy już jednak dostrzegać pewne oznaki stabilizacji, zwłaszcza jeśli weźmiemy pod uwagę zwiększoną dostępność magazynów i bardziej przewidywalne koszty budowy niż rok temu.

Jak wynika z danych Cushman & Wakefield, czynsze bazowe dla projektów typu big-box mieszczą się w przedziale 3,60-6,85 EUR/mkw. miesięcznie, w zależności od lokalizacji. Czynsze dla projektów typu SBU/City Logistics są wyższe i wynoszą 5,00-7,50 EUR/mkw. miesięcznie. Wskutek ograniczenia zachęt finansowych oferowanych najemcom czynsze efektywne są niższe o maksymalnie 15-20% od czynszów podstawowych, a nie nawet o 40%, jak bywało wcześniej, ale wciąż są to najniższe stawki najmu w CEE.

Przeczytaj również: Trend nearshoringu kieruje uwagę biznesu na Polskę

Galeria