Ożywienie w podwarszawskich magazynach

W miejscowościach okołowarszawskich deweloperzy niechętnie podejmują się budowy magazynów na zasadach całkowicie spekulacyjnych. Tymczasem firmy, chcąc się tam rozwijać, potrzebują więcej opcji do wyboru i elastyczności w negocjacjach. Nadzieję na przełamanie impasu dają ogłoszone inwestycje, które rozpoczynają się w regionie – twierdzą Janusz Dudek, Senior Associate oraz Katarzyna Adamska, doradczyni w Dziale Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w Newmark Polska.

Może Cię także zainteresować: Pierwsza edycja Akademii Liderów Transformacji Przemysłowej – innowacyjny program dla młodych talentów

W całym ubiegłym roku w drugiej strefie warszawskiej firmy wynajęły prawie 1 mln 200 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej. To historycznie drugi (po 2023 roku – 1 mln 277 tys. mkw.) najlepszy wynik w tym regionie. Chociaż do rozpoczęcia budów na większą skalę, inwestorzy potrzebują większej decyzyjności ze strony najemców, którzy z rezerwą podchodzą do podpisywania umów w projektach będących wyłącznie na papierze. 

Druga strefa warszawska to obszar od granic Warszawy do 60 km od centrum miasta. Znajdują się tam nowoczesne magazyny o łącznej powierzchni ponad 5,9 mln mkw. Najwięcej w ostatnich latach powstawało ich w takich miejscowościach, jak:

• Błonie,
• Mszczonów,
• Pruszków,
• Nadarzyn,
• Janki,
• Raszyn,
• Nowy Konik,
• Piaseczno,
• Góra Kalwaria,
• Ożarów Mazowiecki,
• Grodzisk Mazowiecki
• oraz Czosnów
• czy Radzymin.

Jeśli chodzi o najemców, to najbardziej zainteresowane tym obszarem są firmy z sektorów:

• FMCG,
• e-commerce,
• a także operatorzy logistyczni.

Może Cię również zainteresować: Mity w spawalnictwie: video z ekspertem. Część pierwsza

Największe magazyny w miejscowościach podwarszawskich od stycznia ubiegłego roku wynajęli:

• H&M w CTPark Warsaw West w Wiskitkach (63 tys. mkw.),
• PepsiCo w Logicor Mszczonów (58 300 mkw.),
• Rohlig Suus w P3 Warsaw I – Lesznowola (50 200 mkw.),
• Douglas w CTPark Warsaw South w Mszczonowie (46 300 mkw.)
• oraz Auchan w Logicor Mszczonów (46 200 mkw.). 

Z pierwszej strefy do drugiej

– Na logistyczny rozwój miejscowości podwarszawskich ogromny wpływ miała rozbudowa infrastruktury drogowej w okolicy. W tym budowa obwodnicy Warszawy oraz nowych odcinków autostrady A2 i drogi ekspresowej S8. Dzięki temu magazyny położone w drugiej strefie są obecnie znacznie lepiej skomunikowane z głównymi rynkami zbytu w Polsce i Europie Środkowo-Wschodniej – mówi Janusz Dudek. 

Katarzyna Adamska przekonuje, że druga strefa to doskonała alternatywa dla magazynów zlokalizowanych w stolicy. Szczególnie dla najemców, którzy nie potrzebują być tak blisko klienta końcowego, i dla których ważniejszy jest sprawny dostęp do dróg szybkiego ruchu oraz brak korków powstających na wylotówkach z miasta. – Tym bardziej, że różnice w stawkach czynszu między pierwszą i drugą strefą są naprawdę duże. Przykładowo stawki wywoławcze na Targówku wahają się między: 5,00-8,50 euro, a już w Markach, Kobyłce czy Radzyminie czynsze bazowe rozpoczynają się od 4,00 euro. Przy średnich i większych najmach, są to ogromne różnice, tymczasem Marki i Targówek dzieli niecałe 15 minut jazdy samochodem. Stąd wiele firm zaczyna działalność w pierwszej strefie, np. jako start-up. Natomiast po kilku latach rosną, rozwijają się i relokują poza granicę miasta, gdzie za ten sam czynsz są w stanie wynająć większe magazyny – wyjaśnia ekspertka. 

Czytaj również: „STAL Metale & Nowe Technologie” nr 1-2/2025