Deweloperzy jak krawcy. Jest popyt na magazyny szyte na miarę

Zaczyna się od lokalizacji

Producenci, sieci spożywcze, e-commerce, ale również wiele innych branż, mimo różnorodnej oferty, nie znajdują w gotowych budynkach powierzchni spełniającej ich wymagania. Jednocześnie dostosowanie gotowej hali do potrzeb i wymagań przedsiębiorstwa może okazać się albo zbyt kosztowne, i przez to nieopłacalne, a najczęściej wręcz niemożliwe.

– Decydując się na magazyn w systemie Build To Suit albo Build To Own najemca ma wpływ na wiele aspektów związanych z inwestycją, zaczynając już od wyboru działki. Magazyn może powstać na gruncie należącym do dewelopera albo do klienta, jeśli mówimy o magazynie na własność (Build To Own, BTO). Powierzchnie szyte na miarę powstają też jako niezależne budynki w ramach dużych parków logistycznych albo na ogrodzonych, sąsiadujących z nimi terenach. Działka, jej wielkość, kształt i lokalizacja to jedna z pierwszych decyzji, którą klient podejmuje wspólnie ze swoim doradcą oraz deweloperem – wyjaśnia Michał Kozar.

– Jednym z ciekawszych projektów pod tym względem jest magazyn w systemie BTS wybudowany w ramach inwestycji Panattoni Park Ruda Śląska II dla firmy Dywidag Systems. Znany na europejskim rynku producent naciągów i lin do budowy mostów, którego mieliśmy przyjemność reprezentować, potrzebował bardzo długiej hali, w której zmieściłaby się prawie 300-metrowa suwnica. Od początku było wiadomo, że znalezienie magazynu o żądanym kształcie i parametrach budynku w inwestycji typu multi-let byłoby bardzo trudne. Ostatecznie klient zdecydował się na budynek szyty na miarę, w którym miał wpływ na parametry obiektu, technologie zastosowane w budynku i wiele detali w trakcie realizacji – wyjaśnia ekspert Newmark Polska.

Powiedz, czego ci potrzeba

Budowanie w systemie BTS ma też swoje ryzyka. Po zakończeniu umowy najmu i relokacji najemcy do innego budynku, deweloper może mieć problem z wynajęciem powierzchni dostosowanej do potrzeb poprzedniego najemcy. Dlatego firma decydująca się na magazyn szyty na miarę musi być przygotowana na podpisanie kontraktu na 10 lat albo więcej. Im większych nakładów i zastosowania specyficznych technologii wymaga budynek, tym deweloper będzie oczekiwał dłuższego okresu najmu.

Kolejny temat to koszty. W związku z licznymi dostosowaniami i dbałością o szczegóły według wytycznych klienta, hala powstająca w systemie BTS/BTO będzie zazwyczaj droższa. – Firmy decydujące się na magazyn szyty na miarę mają bardzo różne potrzeby. Czasami jest to specyficzna lokalizacja czy niestandardowy kształt działki, innym razem wysokość budynku albo zastosowanie najnowszych linii technologicznych w hali produkcyjnej. Różnice w czynszu za magazyn BTS wynikają również z tego, jak wynajmujący i najemca podzielili się kosztami nakładów inwestycyjnych dotyczących wyposażenia hali. Praca nad takimi projektami jest bardziej skomplikowana i wymaga dopilnowania każdego szczegółu, dlatego w całym procesie wspieramy naszych klientów. Magazyn szyty na miarę daje najemcy elastyczność, duże możliwości i szerokie pole do negocjacji, ale też konieczność dopilnowania każdego szczegółu – wyjaśnia Jakub Kurek z Newmark Polska.

Kiedy magazyn na własność?

Jednym z pierwszych kroków w pracy nad projektem jest opracowanie budżetu. Już wtedy może się okazać, że, ze względu na drogie technologie, koszt wyposażenia przekroczy wartość budynku. – Takie sytuacje się zdarzają. Klient może wtedy wrócić do początku negocjacji, decydując się na budowę hali na własność, czyli w systemie BTO, ale oczywiście nie musi. To zależy od niego, środków, którymi dysponuje oraz od wewnętrznej polityki przedsiębiorstwa – tłumaczy Michał Kozar. – Część przedsiębiorstw od początku stawia na własną bazę magazynową. I tutaj też mają do wyboru różne opcje – budują halę własnym sumptem, korzystając ze wsparcia swojego zespołu oraz generalnego wykonawcy, albo korzystają ze wsparcia dewelopera, który zajmie się całym procesem inwestycyjnym – od znalezienia odpowiedniej działki, opracowania projektu, przez budowę, aż do oddania obiektu pod klucz.

Nowa hala za 10 miesięcy albo później

Jeśli najemca spełnia podstawowe kryteria – potrzebuje hali na 10 lat i dłużej oraz przedstawi odpowiednie zabezpieczenia finansowe – deweloperzy bardzo chętnie podejmują się zadania budowy magazynu na miarę. W odróżnieniu od parków logistycznych, BTS/BTO to dla dewelopera pewny biznes.

– Trudniejsze warunki makroekonomiczne sprawiają, że deweloperzy są jeszcze bardziej przychylni projektom w formule BTS. Każda duża firma deweloperska ma w swoich strukturach dział specjalizujący się tylko w takich projektach – tłumaczy Michał Kozar z Newmark Polska. Ekspert wyjaśnia też, że budowa tradycyjnej hali trwa obecnie od ośmiu do 10 miesięcy, a BTS-u zwykle dłużej. – To zależy od wielu czynników. Niektóre projekty pasują do działki, którą deweloper przygotował w swoim portfolio, co odpowiednio skraca proces przygotowawczy. Innym razem odpowiednią działkę trzeba dopiero znaleźć, albo na obecnej przeprowadzić szereg dostosowań. Bardzo czasochłonny jest też ostatni etap, czyli wyposażenie hali – zamówienie i oczekiwanie na dostarczenie instalacji, suwnic, chłodni, mroźni i innych tego typu elementów.

BTS-y mają się dobrze

Analitycy Newmark Polska przewidują, że zainteresowanie magazynami szytymi na miarę będzie rozwijało się równolegle z rozwojem całego rynku. – BTS-y w Polsce mają duży potencjał, ale ich rozwój związany jest z ogólną sytuacją geopolityczną i gospodarczą kraju. Firmy z wiodących w najmie BTS sektorów, jak produkcja oraz handel, w tym e-commerce, do inwestowania w naszym kraju mogą zachęcić przychylne przedsiębiorcom przepisy podatkowe i celne, jak również bezpieczeństwo i stabilność polityczno-gospodarcza kraju – podsumowuje Michał Kozar.

Źródło: Newmark Polska

Galeria