Mniejsza podaż wpłynie na dostępność powierzchni, ale czynsze pozostają stabilne. Przegląd rynku magazynowego w I kwartale 2025 roku

Savills Polska w raporcie „Warehouse and Industrial Market in Poland, Q1 2025” odnotowuje 20‑proc. spadek nowej podaży i wyhamowanie aktywności deweloperów na rynku powierzchni przemysłowych, magazynowych i logistycznych. Ponad połowa transakcji to odnowienia umów, co potwierdza ostrożne podejście najemców, choć czynsze bazowe pozostają stabilne. Przy pustostanach sięgających 8,2 % i ograniczonych projektach spekulacyjnych, rynek przygotowuje się na dalsze zacieśnienie podaży, które mogą złagodzić inwestycje nearshoringowe.

Czytaj również: Technologia goni pracowników. Chcą wiedzieć więcej o AI, a firmy nie nadążają z edukacją.

NOWA PODAŻ SPADA, JAKOŚĆ POZOSTAJE WYSOKA

Na koniec marca całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce osiągnęły 35,27 mln m kw. W I kwartale oddano do użytkowania 680 000 m kw. – o 20% mniej niż rok wcześniej. Blisko połowa zrealizowanej powierzchni (49%) była objęta umowami przednajmu. Najwięcej nowej podaży, 268 700 m kw. stanowiącej aż 40%, trafiło do Wrocławia, a 17% (118 000 m kw.) na Górny Śląsk. Wśród największych ukończonych projektów znalazły się:

• P3 Wrocław – 92 300 m kw. (BTS dla Shein)
• GLP Wrocław V Logistics Centre – 67 500 m kw.
• Hillwood Poznań-Czempiń – 53 700 m kw.

WYRAŹNY SPADEK AKTYWNOŚCI DEWELOPERSKIEJ

Na koniec marca w budowie znajdowało się 1,37 mln m kw. powierzchni. Oznacza to spadek o 41% r/r i 22% k/k. W I kwartale rozpoczęto realizację nowych projektów o całkowitej powierzchni 309 400 m kw., o 13 % mniej niż rok wcześniej. Ograniczona aktywność na rynku dotyczy przede wszystkim obiektów spekulacyjnych, a deweloperzy skupiają się na inwestycjach z zabezpieczonym odpowiednio wysokim poziomem przednajmu oraz tych przygotowywanych pod konkretne zapotrzebowanie klientów. Główne rynki, na których się buduje to:

• Warszawa II – 326 500 m kw.
• Górny Śląsk – 270 000 m kw.
• Polska Centralna – 253 300 m kw.

Wyraźne ograniczenie wolumenu budowanej powierzchni magazynowej nastąpiło natomiast we Wrocławiu i strefie Polska Zachodnia. Gdzie w poprzednich kilku kwartałach obserwowano wzmożoną aktywność deweloperską.

– Rynek pozostaje stabilny, choć widać zmianę jego dynamiki. Ponad połowa transakcji to przedłużenia istniejących umów. Świadczy to o ostrożnym podejściu najemców i potrzebie utrzymania ciągłości i efektywności operacyjnej w niepewnym otoczeniu makroekonomicznym. Deweloperzy ostrożniej decydują się na projekty spekulacyjne, jednocześnie skupiają się na pozyskiwaniu klientów zainteresowanych realizacją obiektów typu BTS lub BTO, co ogranicza ryzyko i pozwala lepiej dopasować produkt do potrzeb odbiorców. Obserwujemy też rosnące zainteresowanie inwestorów i klientów sektora przemysłowego oraz e-commerce co wynika z nearshoringu, który stanowi istotny impuls rozwoju sektora – komentuje Michał Chodecki, Head of Industrial, Savills Polska.

DOMINUJĄ ODNOWIENIA UMÓW NAJMU, DEWELOPERZY OSTROŻNI Z NOWYMI INWESTYCJAMI

Całkowity wolumen transakcji brutto w I kwartale osiągnął 1,11 mln m kw., co oznacza wzrost o 16% r/r. Jednakże popyt netto (nowe umowy i ekspansje powierzchni) był niższy o 19% r/r i wyniósł 482 900 m kw. Aż 56% stanowiły odnowienia umów najmu, co potwierdza utrzymującą się ostrożność najemców i preferencje do pozostawania w ich obecnych lokalizacjach. Największe transakcje I kwartału to:

• nowa umowa: 67 800 m kw. – 7R Park Gdańsk III,
• odnowienie: 55 900 m kw. – Prologis Park Chorzów,
• odnowienie: 50 600 m kw. – OBI w P3 Łódź II.

Może Cię także zainteresować: Wartość rynku ciężkiej prefabrykacji betonowej w Polsce to już blisko 4 mld zł

NAJBARDZIEJ AKTYWNE RYNKI TO WCIĄŻ WARSZAWA I GÓRNY ŚLĄSK

Według analizy Savills, w I kwartale największą aktywność najemców odnotowano w Warszawie (strefy I i II), odpowiadającej za 24% całkowitego wolumenu popytu, przed:

• Górnym Śląskiem (21%),
• Polską Centralną (14%),
• Poznaniem,
• a także Wrocławiem (po 7%).

Pięć wiodących rynków magazynowych wygenerowało łącznie 73% popytu brutto.

– Jeśli chodzi o nowe umowy i ekspansje, liderem okazało się Trójmiasto z udziałem 18%, za nim uplasował się Górny Śląsk (15%), a strefy warszawskie zamknęły podium na poziomie 12%. Absorpcja netto wyniosła 270 400 m kw., co oznacza niemal 50% spadek rok do roku. Taka korekta wolumenu pokazuje, że najemcy podchodzą do ekspansji i relokacji bardziej ostrożnie i budują zapasy powierzchni dopiero po uprzedniej konsolidacji działalności – komentuje Patrycja Dzikowska, Associate Director, Research, Savills Polska.

WZROST PUSTOSTANÓW NA ZACHODZIE I STABLIZACJA CZYNSZÓW

Wskaźnik pustostanów wzrósł do 8,2% – o 25 pkt. bazowych więcej r/r. Najwięcej powierzchni niewynajętej było dostępne w:

• Wrocławiu (503 200 m kw.),
• Polsce Centralnej (484 900 m kw.),
• a także Polsce Zachodniej (478 800 m kw.).

Czytaj również: PLASTPOL 2025. Technologie przyszłości dla branży tworzyw sztucznych w maju w Kielcach. Oto, co szykują wystawcy!

Przy czym na tym ostatnim rynku pustostany sięgnęły 20%. Najniższe poziomy niewynajętej powierzchni utrzymują się w Warszawie II, Krakowie, Szczecinie, Bydgoszczy i Toruniu, Opolu, a także w Białymstoku.

Po dynamicznych wzrostach w 2022 roku i w I połowie 2023 roku, czynsze bazowe ustabilizowały się na przestrzeni 2024 roku i obecnie wynoszą od 3,60 EUR/m kw./miesiąc do 6,75 EUR/m kw./miesiąc w przypadku dużych modułów magazynowych o standardowej specyfikacji technicznej. Na koniec marca najwyższe stawki dotyczyły powierzchni w najlepszych lokalizacjach na rynkach:

• Warszawa miasto: do 6,75 EUR/m kw./miesiąc,
• Kraków: do 5,90 EUR/m kw./miesiąc,
• Trójmiasto: do 5,50 EUR/m kw./miesiąc.

Najemcy projektów typu small business units płacą więcej, a z kolei rynki z wyższym poziomem pustostanów oferują szersze pakiety zachęt, wpływające na bardziej elastyczne czynsze efektywne (od 2,75 do 6,00 EUR/m kw./miesiąc).

TEGO MOŻE SIĘ SPODZIEWAĆ RYNEK

Oczekuje się utrzymania zwiększonego udziału odnowień umów najmu, stabilizacji stawek czynszów, a także utrzymania niskiej aktywności deweloperskiej. Zwłaszcza ograniczenia projektów realizowanych spekulacyjnie, co w perspektywie średniookresowej będzie wpływało na dostępność powierzchni. Globalna niepewność ekonomiczna może przełożyć się na modernizację łańcuchów dostaw, a także wzmocnienie trendu nearshoringu, będącym impulsem dla nowych inwestycji.

Źródło: Savills Polska

Może Cię również zainteresować: Program Konferencji Smart Warehouse już dostępny! Poznaj szczegóły