Zakup działki pod budowę hali przemysłowej

Budowa hali przemysłowej to kamień milowy w rozwoju każdej firmy. To ważny krok w przyszłość, a jednocześnie ogromne wyzwanie dla inwestora. Przed nim długie i wieloetapowe przedsięwzięcie, które zwykle rozpoczyna wybór lokalizacji oraz proces zakupu działki. Jest to kluczowa decyzja, która w przyszłości może zaważyć na powodzeniu całej inwestycji, dlatego musi być poprzedzona dokładną analizą kwestii prawnych, technicznych oraz lokalizacyjnych. Na co zwrócić uwagę wybierając teren pod budowę hali przemysłowej? Przedstawiamy praktyczne wskazówki. Wybieramy działkę inwestycyjną – samodzielnie czy z pomocą wyspecjalizowanych podmiotów?

Budowa hali o przeznaczeniu produkcyjnym lub magazynowym jest złożonym procesem inwestycyjnym. Zwykle trwa około roku, choć biorąc pod uwagę tzw. fazę przygotowawczą okres ten może się wydłużyć. Co go rozpoczyna?

– Niezależnie od charakteru i wielkości planowanej inwestycji, jedną z pierwszych decyzji, przed jaką staje inwestor, jest ta dotycząca kwestii lokalizacyjnych. Z mniejszą lub większa dokładnością określa interesujący go obszar i rozpoczyna proces poszukiwania działki. A ta musi odpowiadać przyszłym planom związanym z wielkością budynku, jego konstrukcją, ale także z przeznaczeniem – inwestor planujący budowę magazynu będzie mieć bowiem nieco inne priorytety niż ten, który zamierza postawić zakład produkcyjny – wyjaśnia Marta Lorentowicz, architekt w firmie Commercecon, która od lat specjalizuje się w generalnym wykonawstwie obiektów przemysłowych.

A znalezienie terenu, który spełni wszystkie wymagania, nie jest wcale takie proste. Dlatego zamiast szukać go na własną rękę, inwestorzy bardzo często zlecają to zadanie wyspecjalizowanym agentom nieruchomości albo deweloperom. Warto jednak wiedzieć, że o taką pomoc można się także zwrócić do przyszłego generalnego wykonawcy obiektu. Taką usługę świadczy kilka dużych firm budowlanych i – jak zaznacza Marta Lorentowicz, przedsiębiorcy chętnie z tego rozwiązania korzystają.

Jeśli jednak zdecydują się przeprowadzić proces zakupowy samodzielnie, powinni zwrócić uwagę na kilka aspektów. Jakich?

Status prawny nieruchomości – dlaczego od niego warto zacząć?

Kupując jakąkolwiek nieruchomość, kluczowa wydaje się jej jasna i niebudząca wątpliwości sytuacja prawna. Nie inaczej jest w przypadku zakupu działki inwestycyjnej. Warto więc na samym początku zajrzeć do księgi wieczystej, czyli podstawowego źródła informacji o statusie prawnym danej nieruchomości. Na co należy zwrócić uwagę?

– Przede wszystkim na to, kto jest właścicielem lub użytkownikiem gruntu (dział II) – tu bowiem spotkać nas mogą różne niespodzianki, najczęściej w postaci nieuregulowanego statusu własności nieruchomości. Bezwzględnie należy także sprawdzić, czy na danej nieruchomości nie została ustanowiona hipoteka (dział IV) oraz czy wybrany przez nas teren nie jest objęty prawem pierwokupu lub nie został obciążony innymi prawami osób trzecich (np. służebność – dział III). Trzeba zdawać sobie sprawę, że jakakolwiek tego typu wzmianka w księdze wieczystej może znacząco utrudnić zakup gruntu – przestrzega Zbigniew Maciejewski, prawnik w firmie Commercecon.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – warunek konieczny?

Upewnienie się, że wybrany przez nas teren ma przejrzystą sytuację prawną, otwiera nam drogę do dalszej jego analizy. W następnym kroku sprawdzamy, czy powstał dla niego miejscowy plan zagospodarowanie przestrzennego – dokument znany chyba każdemu inwestorowi dostępny jest w urzędzie gminy lub urzędzie miasta albo w internecie, na przyporządkowanym gminie lub miastu geoportalu. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) jest dokumentem w formie uchwały – określa przeznaczenie terenów danej gminy-miasta, wskazując przeznaczenie terenu dla poszczególnych działek. Składa się z dokumentu tekstowego opisującego założenia planu oraz materiałów graficznych, takich jak mapa z legendą, która umożliwia poprawne odczytanie mapy oraz jej zrozumienie.

A co jeśli MPZP dla danego terenu nie istnieje? Wówczas konieczne jest uzyskanie Decyzji o Warunkach Zabudowy, która dokładnie określi możliwości zabudowy i zagospodarowania terenu. Tu trzeba się jednak uzbroić w cierpliwość – urząd gminy lub miasta ma na wydanie decyzji 90 dni, licząc od daty złożenia wniosku w sprawie.

– Istotny jest natomiast fakt, że do złożenia takiego wniosku zwykle potrzebne jest przygotowanie koncepcji architektonicznej opartej na analizie terenu i uzgodnieniach z inwestorem. Dlatego na tym etapie zalecamy inwestorowi współpracę z wybranym biurem architektonicznym lub z działem projektowym generalnego wykonawcy, który w przyszłości miałby taką inwestycję realizować – podpowiada Marta Lorentowicz. Kiedy jest już gotowa, może zostać wydana właścicielowi gruntu lub osobie, która go reprezentuje.

Mając pewność, że istniejący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub uzyskane warunki zabudowy odpowiadają charakterowi naszej inwestycji, możemy skupić się na kolejnych aspektach procesu zakupowego.

Galeria