2022 rok na polskim rynku magazynowym był drogi, 2023 może być jeszcze droższy

Zmiany w strukturze popytu

Anna Głowacz, Dyrektor Działu Przemysłowego i Logistycznego, AXI IMMO komentuje: „W 2022 r. obserwowaliśmy zmiany w strukturze popytu. Niezmiennie silnymi grupami najemców pozostaną logistycy oraz sieci handlowe. Widoczny jest również wzrost zainteresowania nowoczesną powierzchnią magazynową przez klientów produkcyjnych. W 2023 r. spodziewamy się rozwoju tego trendu. Polska gwarantuje szeroko rozumiane bezpieczeństwo prowadzenia biznesu oraz bliskość kluczowych rynków zbytu. Wśród innych aktywnych grup najemców powinni pozostać producenci i dystrybutorzy produktów FMCG oraz elektroniki, a także w nieco mniejszym stopniu e-commerce”.

W 2022 r. aktywność deweloperów pozostała wysoka, do końca grudnia oddano rekordowe 4,4 mln mkw. (+42% r/r), które zwiększyły całkowite zasoby powierzchni magazynowej w Polsce do 28,3 mln mkw. (+19% r/r). W analizowanym okresie najwięcej nowej podaży dostarczono: na Dolnym Śląsku (787 tys. mkw.), w Polsce Centralnej (648 tys. mkw.) oraz w Poznaniu i na Górnym Śląsku (po 540 tys. mkw.). Wśród wybranych największych oddanych parków logistycznych w okresie od października do grudnia 2022 r. znalazły się EQT Exeter Park Świebodzin – BTS OBI (108 tys. mkw.), który był jednocześnie największą zrealizowaną inwestycją w 2022 r., a także Hillwood Łowicz Południe (ponad 69 tys. mkw.) i Hillwood Zgierz (58 tys. mkw.). W budowie z kolei znajduje się kolejne 3,4 mln mkw. (-25% r/r), z których 46% to projekty spekulacyjne. Realizacja zaplanowanych inwestycji powinna pozwolić na przekroczenie w 2023 r. granicy 30 mln mkw. powierzchni magazynowej w Polsce.

Mniej rozpoczętych budów

Anna Głowacz wyjaśnia: „W drugiej połowie 2022 r. obserwowaliśmy wyraźny spadek w liczbie rozpoczynanych projektów magazynowych. Ograniczenia aktywności deweloperów należy głównie doszukiwać się w trudnościach z uzyskaniem finansowania. Obecna strategia większości inwestorów zakłada uruchamianie projektów tylko przy wysokim udziale umów typu pre-let”.

Wysokie wyniki po stronie popytu i podaży nie wpłynęły znacząco na zmianę wysokości współczynnika pustostanów, który w IV kw. 2022 r. wyniósł 4,1% (+0,2 p.p. r/r). Województwami z największą dostępnością powierzchni magazynowej na koniec grudnia 2022 r. były lubelskie (9,5%), dolnośląskie (7%) oraz zachodniopomorskie (6,4%). Z kolei najtrudniej o wolny moduł w woj. pomorskim (0,8%) i małopolskim (1,2%).

Podwyżka czynszów

Zjawiska takie jak wysoki współczynnik absorpcji, rosnące koszty finansowania oraz niski poziom pustostanów wpłynęły na pierwszą od lat znaczącą podwyżkę w wyjściowych stawkach czynszów na polskim rynku magazynowym. Średni wzrost ofertowanych stawek w 2022 r. we wszystkich regionach wahał się w granicach 15-20%. Oczekiwania o 30% więcej dotyczyły głównie nowych projektów. Tradycyjnie to Warszawa pozostaje najdroższą lokalizacją w Polsce. Średnie czynsze bazowe są na poziomie 4,4 do 7,0 EUR/mkw., a czynsze efektywne znajdują się w przedziale 3,8 – 5,5 EUR/mkw. Na pozostałych rynkach regionalnych średnie stawki bazowe wynosiły od 3,5 do 5,5 EUR/mkw., a efektywnie od 2,7 do 4,6 EUR/mkw.

Renata Osiecka, Partner Zarządzająca, AXI IMMO podsumowuje: „Pomimo trudniejszego otoczenia makroekonomicznego 2022 r. zaskoczył nas pozytywnie wysokimi wynikami popytu i rekordem w nowej podaży. Wchodzimy w kolejną fazę dojrzałości, a jej pierwsze oznaki przyniosła inflacja wraz z rosnącymi kosztami finansowania i wzrostem stawek czynszu. Rynek magazynowy stał się trudniejszy i bardziej wymagający. Rosną oczekiwania najemców w zakresie nowych zielonych umów najmu pozwalających im na realizację strategii ESG. W 2023 r. wszyscy będziemy poszukiwać optymalizacji, rozwiązań gwarantujących realne oszczędności, gdzie certyfikacja nie będzie już trendem, a standardem. Fundamenty sektora magazynowego pozostaną stabilne, przy czym spodziewamy się ograniczenia aktywności zarówno po stronie najemców, jak i deweloperów. 2023 rok będzie czasem weryfikacji dla całego rynku”.

Źródło: AXI IMMO

Przeczytaj również: Coraz więcej magazynów powstaje na terenach typu brownfield

Galeria

Zobacz więcej