Coraz więcej magazynów powstaje na terenach typu brownfield

Budowanie magazynów na terenach poprzemysłowych jest trudniejsze i bardziej skomplikowane. Pochłania dodatkowy czas i pieniądze. Jednak tam, gdzie brakuje ziemi, wykorzystanie gruntów typu brownfield okazuje się doskonałą alternatywą dla deweloperów. Jednocześnie jest to działanie zgodne z duchem zrównoważonego rozwoju i wspierające rewitalizację miast – twierdzą Jakub Kurek, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych, Newmark Polska, oraz Michał Rafałowicz, Dyrektor Regionalny w Newmark Polska.

Już od kilku lat zapotrzebowanie na magazyny zlokalizowane w dobrze skomunikowanych miejskich lokalizacjach rośnie nawet o 15 – 20 proc. rocznie. – Chcąc sprostać wymaganiom klientów, którzy oczekują możliwie najszybszego czasu dostawy produktów, przedsiębiorcy potrzebują kilku mniejszych magazynów, usytuowanych w miejskich, dobrze skomunikowanych lokalizacjach. W takim modelu działają przede wszystkim szybko rozwijające się branże: e-commerce, FMCG, firmy cateringowe z dowozem do biura albo domu oraz hurtownie zaopatrujące warsztaty w części samochodowe – wyjaśnia Michał Rafałowicz.

Wolnych działek zaczyna brakować

Jednocześnie w granicach miast zaczyna brakować wolnych gruntów. Dostępne działki przeznacza się głównie na inwestycje mieszkaniowe, użyteczności publicznej czy też miastotwórcze. Samorządy są coraz bardziej niechętne oddawaniu terenów na rozwój przemysłu, szczególnie dotyczy to działek w obrębie miasta. – Dużo łatwiej jest przekonać lokalne władze oraz mieszkańców do wykorzystania pod budowę magazynów nieużytkowanych terenów poprzemysłowych, które szpecą miasto, a lokalni włodarze często nie mają środków albo nie wiedzą, co z nimi zrobić. Jeśli wcześniej na tym terenie była prowadzona już działalność przemysłowa, deweloperowi łatwiej będzie też uzyskać pozwolenie na budowę zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem – twierdzi Jakub Kurek.

Czas i środki

Główny Urząd Statystyczny w 2021 roku oszacował, że rekultywacji wymaga ponad 62 tys. ha ziemi w całym kraju. Jak jednak uprzedza Michał Rafałowicz, budowa magazynów na rekultywowanych terenach to nigdy nie jest prostsza droga. – Tereny typu brownfield mają swoją wartość i wiele zalet – zwykle są świetnie zlokalizowane, blisko dróg i istotnych węzłów komunikacyjnych, a dzięki temu też w przyszłości najemcy będą mieli tam lepszy dostęp do pracowników. Dodatkowo działki są najczęściej uzbrojone w niezbędne media – informuje dyrektor w Newmark Polska. – Czasami inwestycja typu brownfield może mieć dla najemcy również znaczenie marketingowe, wynikające z historii tego miejsca. Na przykład stara fabryka cukierków, która wcześniej działała na tym terenie, może komunikacyjnie przysłużyć się najemcy z tej samej branży. Podejmując się jednak takiej inwestycji, deweloper zawsze musi zdawać sobie sprawę, jakie trudności być może przyjdzie mu pokonać – dodaje Rafałowicz.

Dla inwestora prace na terenach typu brownfield wiążą się z większym zaangażowaniem czasu i środków. Jak dużo większym, niż w przypadku greenfieldu, to zależy zarówno od lokalizacji, wcześniejszego zagospodarowania terenu, jak i rodzaju historycznie prowadzonej tam działalności. – W przypadku terenów zabudowanych należy doliczyć czas związany z uzyskaniem pozwoleń na rozbiórkę oraz na jej przeprowadzenie. W każdym przypadku należy wykonać audyt terenu, na który musimy doliczyć trzy – cztery tygodnie plus do sześciu tygodni oczekiwania na wyniki raportu – sumuje Jakub Kurek. – Po stwierdzeniu zanieczyszczenia w gruncie, konieczne będzie przeprowadzenie jego okonturowania (ok. czterech tygodni) oraz przygotowanie Projektu Planu Remediacji (cztery – sześć tygodni). Kolejnym krokiem jest uzyskanie decyzji remediacyjnej we właściwej Regionalnej Dyrekcji Ochrony Środowiska, ewentualnie zwolnienie z obowiązku prowadzenia remediacji (dwa – trzy miesiące). Sam proces remediacji, w przypadku usuwania zanieczyszczonych gruntów, można przeprowadzić już równolegle z pracami ziemnymi dla nowej inwestycji – wyjaśnia ekspert Newmark Polska.

Galeria