2022 rok na polskim rynku magazynowym był drogi, 2023 może być jeszcze droższy

Polski rynek magazynowy w 2022 r. utrzymał się w dobrej kondycji. Oddane do końca grudnia 2022 r. ponad 4,4 mln mkw. (+42% r/r) nowej powierzchni korespondowało z dużą aktywnością po stronie najemców, którzy wynajęli blisko 6,7 mln mkw. (-9 r/r). W budowie znajduje się kolejne 3,4 mln mkw. (-25% r/r), co zapowiada przekroczenie granicy 30 mln mkw. w 2023 r. Wysoki współczynnik absorpcji nie wpłynął znacząco na wzrost współczynnika pustostanów, utrzymując go na poziomie 4,1% (+0,2 p.p. r/r). Wydarzeniem roku z pewnością były rosnące stawki czynszów, które wzrosły średnio o 15-20% względem poprzednich lat. AXI IMMO prezentuje raport: „Polski Rynek Magazynowy – podsumowanie 2022 r.”.

Wolumen transakcji inwestycyjnych w 2022 r. na rynku nieruchomości komercyjnych zamknął się z wynikiem 5,8 mld EUR. W całości popytu nowym liderem został sektor biurowy (36%), przed magazynowym (34%) i handlowym (26%). Całkowita wartość transakcji z udziałem aktywów przemysłowych i logistycznych wyniosła 2 mld EUR (-30% r/r). Tradycyjnie w strukturze sprzedaży dominowały przejęcia portfeli nieruchomości (42% wolumenu). Jak wyglądał polski rynek magazynowy w 2022 r.?

Wśród największych transakcji na rynku inwestycyjnym w IV kw. 2022 r. znalazły się m.in. sprzedaż budynku BTS przez VidaXL (130 tys. mkw.) do Union Investment JV Garbe Industrial oraz zakup przez Allianz pierwszej transzy nieruchomości należących do DHL (154 tys. mkw.). Natomiast w całym 2022 r. numerem jeden były przejęcia portfelowe m.in. należący do Hillwood portfel Danica (629 tys. mkw.) został nabyty w III kw. 2022 r. przez CBRE GI, a kwartał wcześniej Panattoni sprzedało portfolio parków magazynowych o wielkości ok. 500 tys. mkw. do EQT Exeter.

Grzegorz Chmielak, Dyrektor Działu Wycen i Rynków Kapitałowych, AXI IMMO mówi: „W 2022 r. pomimo wyzwań związanych z wysoką inflacją, kryzysem energetycznym czy ponowną agresją Rosji na Ukrainie w Polsce zanotowaliśmy ponad 120 transakcji na rynku inwestycyjnym. Co istotne, pięć transakcji odpowiadało za 40% całego wolumenu. Jak zwykle największe zainteresowanie wzbudzały produkty prime w lokalizacjach „core” i „core+”. Wysokie koszty finansowania spowodowały, że inwestorzy, podejmując decyzję o zakupie, dokładniej niż rok temu sprawdzali strukturę najemców w parkach magazynowych. W 2023 r. spodziewamy się, że większy udział w strukturze sprzedaży będą miały nieruchomości produkcyjne, przez wzgląd na rosnące znaczenie trendów nearshoringu i friendshoringu”.

Transakcje najmu

Na koniec 2022 r. całkowity wolumen transakcji najmu na polskim rynku magazynowym wyniósł 6,69 mln mkw. (-9%r/r). Z kolei w ramach tzw. popytu netto obejmującego wyłącznie nowe umowy i ekspansje zakontraktowano 4,48 mln mkw. (-20% r/r). W 2022 r. najwięcej powierzchni magazynowej wynajęto w Warszawie (1,38 mln mkw.), Górnym Śląsku (1,22 mln mkw.) i Polsce Centralnej (885 tys. mkw.). Wartymi wyróżnienia rynkami po stronie popytu pozostają Polska Zachodnia (440 tys. mkw.) i Trójmiasto (325 tys. mkw.). Od trzech lat notują one zwiększoną liczbę transakcji. Pierwszy przez wzgląd na sąsiedztwo z rynkiem niemieckim, drugi poprzez dostęp do portu morskiego.

Wśród największych transakcji w okresie od października do grudnia 2022 r. znalazły się m.in. nowa umowa podpisana przez poufnego najemcę z sektora e-commerce na 83 tys. mkw. w Mountpark Wrocław, renegocjacja operatora logistycznego na ponad 60 tys. mkw. w P3 Piotrków oraz przedłużenie umowy przez firmę Sistema w GLP Tychy Logistics Center Sistema (ponad 60 tys. mkw.). Z kolei w całym 2022 r. największymi podpisanymi umowami były te z klientami z sektora e-commerce. W II kw. 2022 r. Best Secret zdecydowało się na najem 90 tys. mkw. w budynku BTS przygotowanym przez firmę Panattoni. Dwóch poufnych najemców zajmie odpowiednio 83 tys. mkw. w centrum logistycznym Mountpark Wrocław (IV kw. 2022 r.) oraz 82 tys. mkw. w Panattoni Park Poznań A2 (III kw. 2022 r.).

Galeria

Zobacz więcej