Zakup działki pod budowę hali przemysłowej

Podłoże gruntowe – dlaczego warto je sprawdzać?

Choć wydawać by się mogło, że wizja lokalna jest punktem obowiązkowym procesu zakupu działki pod inwestycję przemysłową, to zdarza się, że inwestor dokonuje transakcji bez osobistej wizyty. A to duży błąd! Jak wyjaśnia nasza rozmówczyni, obejrzenie terenu „na żywo” pozwala znacznie lepiej ocenić lokalizację i otoczenie, ale jest także wstępem do głębszej analizy warunków geotechnicznych. A te, w przypadku każdej inwestycji budowlanej, mają ogromne znaczenie.

Jakie niespodzianki mogą nas czekać na tym etapie?

– Przeszkody mogą być różne, ale nawet te o pozornie małym znaczeniu potrafią znacząco wydłużyć proces przygotowania terenu albo zmuszą inwestora do poniesienia dodatkowych kosztów, z których często nie zdaje on sobie sprawy. Jedną widać już na pierwszy rzut oka – to niesprzyjające ukształtowanie terenu. Najczęściej mamy do czynienia z dużym spadkiem terenu, który trzeba będzie zniwelować. A to, nie dość, że zawsze wiązać się będzie z dodatkową pracą oraz nakładami finansowymi, to niekiedy wymagać będzie jeszcze uzgodnienia z geodetą, który stworzy tzw. siatkę wysokościową terenu – wyjaśnia architekt. 

Inną przeszkodą mogą okazać się rosnące na terenie działki inwestora drzewa. Jeśli z taką sytuacją mamy do czynienia, należy – korzystając z pomocy wyspecjalizowanej firmy – wykonać inwentaryzację zieleni. Obecność drzew będących w kolizji z planowaną inwestycją wiązać się będzie z konieczną wycinką, a ta z kolei powinna być poprzedzona procedurą uzyskania pozwolenia od odpowiedniej jednostki – urzędu gminy lub miasta. Wycinka drzew będzie jednak możliwa dopiero w momencie uzyskania pozwolenia na budowę planowanej inwestycji.

Badania geotechniczne gruntu

Ale są też takie przeszkody, których nie widać gołym okiem. W celu uniknięcia „ukrytych” niespodzianek najlepiej wykonać badania geotechniczne gruntu, jeśli do tej pory nie zostały zrobione. I choć, jak zwraca uwagę Marta Lorentowicz, koszty te ponosimy jeszcze przed decyzją o zakupie działki, to inwestycja jest tego naprawdę warta. – Badania geologiczne i hydrologiczne pozwolą rozpoznać potencjalne problemy, które mogą bardzo negatywnie wpłynąć na późniejszy proces budowy – dodaje.

Mowa na przykład o występowaniu gruntów słabonośnych – nasypowych, nienadających się do posadowienia na nich hal przemysłowych. W przypadkach ich wystąpienia, koszt wykonania fundamentów budynku może wzrosnąć nawet kilkukrotnie, narażając inwestora na dodatkowe, niemałe wydatki. Innym zagrożeniem dla planowego wykonania inwestycji mogą być wody gruntowe – podmokłe tereny nigdy nie sprzyjają budowie. Prowadzący badania geodeta określa na ich podstawie rodzaj danego gruntu wskazując jego klasyfikację, gdzie wyróżnia się: warunki proste, złożone oraz skomplikowane. Kategorię geotechniczną całego obiektu budowlanego lub jego poszczególnych części określa projektant obiektu budowlanego na podstawie badań geotechnicznych gruntu, których zakres uzgadnia z wykonawcą specjalistycznych robót geotechnicznych. Wnioski i zalecenia wynikające z opinii geotechnicznej są podstawą do opracowania projektu posadowienia budynku.

Uzbrojenie terenu – jakie media są niezbędne do postawienia hali?

Uzbrojenie terenu, czyli dostęp do najważniejszych mediów, takich jak energia elektryczna, gaz, kanalizacja sanitarna i deszczowa oraz woda, to warunek konieczny funkcjonowania każdego obiektu o charakterze logistycznym czy produkcyjnym. Dlatego jeszcze przed zakupem wybranej działki warto zweryfikować ich dostępność. Zwykle wystarczy do tego uzyskanie z wydziału geodezji miejscowego urzędu kopii mapy zasadniczej, która zawiera miedzy innymi informację dotyczącą uzbrojenia terenu. Można także złożyć wnioski do poszczególnych gestorów z pytaniem, czy uzyskamy dostęp do tychże mediów.

W przypadku hal przemysłowych o dużym obciążeniu ogniowym (ilość składowanego materiału palnego w stosunku do powierzchni hali), kluczowe mogą się okazać parametry dotyczące wydajności wodociągu oraz dostępu do hydrantów zewnętrznych – w przypadku braku miejskiej sieci wodociągowej, wodę do celów pożarowy zewnętrznych i wewnętrznych należy zapewnić ze zbiornika pożarowego i hydroforni na terenie działki inwestora.

Wielkość działki – jak duży teren będzie nam potrzebny?

Określając wielkość terenu pod budowę hali produkcyjnej lub magazynowej musimy przeanalizować kilka aspektów.

– Pierwszy z nich wynika wprost z przepisów budowlanych i reguluje odległość obiektu od granicy działki. I tak, w przypadku elewacji bez otworów okiennych lub drzwiowych wynosi ona 3 m, a dla elewacji z otworami – 4 m. Ale minimalna odległość między budynkami na różnych działkach regulowana jest także przez przepisy przeciwpożarowe (szczegółowo określa je Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie: dział VI Bezpieczeństwo pożarowe, rozdział 7. Usytuowanie budynków z uwagi na bezpieczeństwo pożarowe). Nakazują one zwiększenie wymienionych odległości w przypadku obiektów o dużym obciążeniu ogniowym – wyjaśnia Marta Lorentowicz.

Głębszej analizy zwykle wymagają duże hale logistyczne. Wynika to z faktu, że wokół nich odbywa się intensywny ruch kołowy, który wymaga zaplanowania odpowiedniego układu wewnętrznych dróg dojazdowych i pożarowych, ale także parkingów dla samochodów ciężarowych oraz stref załadunku/rozładunku z miejscami dokowymi. Wraz z budynkiem należy je usytuować na terenie działki w taki sposób, aby ich rozmieszczenie było zgodne z zapisami MPZP lub warunkami zabudowy (linia zabudowy).

Dynamicznie rosnący w ostatnich latach popyt na przestrzeń magazynową i produkcyjną sprawił, że dostępność atrakcyjnych gruntów inwestycyjnych zaczęła spadać. Wybór optymalnego terenu pod inwestycję nie jest dziś więc prosty. Warto jednak zainwestować czas i środki, by przeprowadzić dokładną jego analizę zanim zdecydujemy się na zakup – tylko w ten sposób unikniemy poważnych problemów i kosztownych niespodzianek na etapie prac budowlanych.

Źródło: Commercecon

Przeczytaj również: Posadzki betonowe – oczekiwania użytkowników a rzeczywistość

Galeria