Czy rynkowi nieruchomości grozi „bańka węglowa”?

Globalny rynek nieruchomości, jeden z głównych emitentów gazów cieplarniach, powinien w ciągu niespełna trzech dekad stać się zero-emisyjny. Szacuje się, że w 2050 roku na świecie nadal będzie funkcjonować aż 80% budynków, z których korzystamy już dziś [1], a to najlepiej pokazuje skalę wyzwania. Tymczasem rynek nieruchomości komercyjnych wciąż oficjalnie nie uznał zarówno kosztów koniecznych modernizacji budynków, jak i kosztów opóźnienia czy zaniechania takich działań. Jednocześnie brak rynkowych standardów, wskaźników i systemu zbierania danych ogranicza rzeczoznawcom majątkowym możliwości włączania ryzyk dot. ESG do wyceny nieruchomości. Ten impas znacząco podnosi ryzyko wystąpienia tzw. carbon bubble.

„Aktualnie fundusze inwestycyjne często korzystają z narzędzi służących do oceny ryzyka klimatycznego – m.in. CRREM (Carbon Risk Real Estate Monitor), aby określić, które aktywa z ich portfeli można określić jako problematyczne z punktu widzenia oddziaływania na środowisko i ryzyka utraty ich wartości w czasie. Jednocześnie rzeczoznawcy majątkowi nadal nie mają wystarczających danych rynkowych, aby odpowiednio odzwierciedlić ryzyka transformacji związane z ESG w wycenach. To może utrzymywać wartość nieruchomości na wyższym poziomie, co z kolei może wpłynąć na ryzyko powstania tzw. „bańki węglowej” na rynku”, tłumaczy Ilona Otoka, Senior ESG Consultant oraz licencjonowana rzeczoznawczyni majątkowa w międzynarodowej firmie doradczej Cushman & Wakefield.

Tego zdania są między innymi eksperci The Urban Land Institute Europe (ULI), którzy ostrzegają branżę nieruchomości przed poważnym kryzysem, o ile nie zostaną wypracowane standardy pozwalające na realne odzwierciedlenie skutków transformacji w wycenach.

Istnieje bowiem obawa, że jeśli wyceny nieruchomości nie będą odzwierciedlać kosztów i korzyści dekarbonizacji, a także innych czynników związanych z transformacją, jak np. nieprzestrzegania przyszłych przepisów lub niespełnienie oczekiwań i wymogów rynkowych w zakresie ESG, może powstać tzw. bańka węglowa.

„Jeśli pozwolimy na jej rozrośnięcie i zbyt późne odzwierciedlenie czynników związanych z transformacją w kierunku gospodarki niskoemisyjnej w wycenach, istnieje ryzyko, że tzw. „bańka węglowa” może doprowadzić do nagłych dostosowań cen”, dodaje Ilona Otoka.

Coraz większa grupa budynków biurowych z ryzykiem wypadnięcia z rynku

Raport „Obsolescence = Opportunity: The next evolution of office space in Europe” przygotowany przez ekspertów Cushman & Wakefield wykazał, że ponad trzy czwarte (76%) budynków biurowych w Europie do 2030 roku może być przestarzała, o ile właściciele nie zainwestują w rozwiązania mające na celu podniesienie ich jakości lub nie znajdą dla nich alternatywnych zastosowań. Poza coraz bardziej intensywnymi działaniami legislacyjnymi w zakresie minimalnych standardów zrównoważonego rozwoju, kluczowe czynniki wpływające na ryzyka dla aktywów biurowych, to także zmieniające się modele pracy, rosnące wymagania najemców, jak również niepewna sytuacja gospodarcza.

„O ile oszacowanie kosztów wymiany systemów budynkowych czy innych elementów związanych z modernizacją nieruchomości nie jest procesem skomplikowanym, o tyle dużo trudniej jest skalkulować chociażby ryzyko wynikające z pojawienia się nowych podatków czy opłat związanych z nadprogramowymi emisjami CO2. Tymczasem fala tzw. „stranded assests”, może nadejść dużo szybciej, niż mogłoby się wydawać”, mówi Ilona Otoka.

Czym jest „stranding year”?

Według analizy przeprowadzonej przez międzynarodową organizację, która tworzy uznane na całym świecie benchmarki do śledzenia wyników ESG dla branży nieruchomości – GRESB [2]  – w Europie średni „stranding year” w sektorze nieruchomości przypada już na 2026 rok. A to jasny sygnał, że proces transformacji musi znacząco przyspieszyć.

„Stranding year” to pojęcie wprowadzone przez inicjatywę Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM), w ramach której powstało narzędzie pozwalające inwestorom i właścicielom nieruchomości zidentyfikować i ocenić ryzyko związane z emisją dwutlenku węgla w budynkach w trakcie ich użytkowania w kontekście wymogów regulacyjnych. Pokazuje to w praktyce, jak dana nieruchomość jest położona na ścieżce dekarbonizacji zgodnej z celem Porozumienia Paryskiego, zakładającym utrzymanie średniego wzrostu globalnej temperatury na poziomie poniżej 1,5° C poprzez osiągnięcie zerowej emisyjności netto do 2050 roku.

Osiągnięcie „stranding year” pokazuje, że nieruchomość nie spełnia aktualnych i przyszłych standardów efektywności energetycznej i oczekiwań rynku w tym zakresie, i w najbliższym czasie wymagać będzie poniesienia nakładów inwestycyjnych oraz może być przedmiotem nowych opłat związanych np. z emisjami dwutlenku węgla.

Galeria