Rynek magazynowy dąży do stabilizacji
Drugi najlepszy wynik po stronie popytu i rekord pod względem nowej podaży – tak w skrócie przedstawiała się sytuacja na rynku magazynowym w Polsce w 2022 roku. Jak wynika z najnowszego raportu międzynarodowej agencji doradczej Cushman & Wakefield, kolejne miesiące staną jednak pod znakiem ograniczenia aktywności deweloperskiej, a rynek wejdzie w etap stabilizacji.
W 2022 roku całkowity wolumen transakcji najmu wyniósł 6,7 mln mkw. (-10% r-d-r), co oznacza drugi najwyższy wynik aktywności najemców na rynku magazynowym w Polsce.
Popyt z drugim najlepszym rezultatem
Popyt netto obejmujący nowe umowy i ekspansje spadł jednak o 22% w ujęciu rocznym do poziomu 4,5 mln mkw. wynajętej powierzchni magazynowej. Pozostałe 33% całkowitego popytu stanowiły renegocjacje umów (30%, +6 pp. r-d-r) oraz pojedyncze transakcje typu sale & leaseback (3%).
– Nie ulega wątpliwości, że w 2022 roku wiele firm zmagało się z trudnym i zmiennym otoczeniem makroekonomicznym. Procesy inwestycyjne uległy wydłużeniu a niektóre z nich zostały nawet wstrzymane do czasu stabilizacji warunków rynkowych. Jednak wiele przedsiębiorstw nadal aktywnie rozwija nowoczesną infrastrukturę magazynową w Polsce – komentuje Damian Kołata, Partner, Head of Industrial & Logistics Agency Poland, Head of E-Commerce CEE, Cushman & Wakefield.
W szczególności są to operatorzy logistyczni jak również firmy e-commerce i kurierskie (m.in. Shein, Hermes Group, BestSecret, Poczta Polska, InPost), sieci sklepów (m.in. Lidl, Dealz, Jeronimo Martins, Stokrotka) oraz branża produkcyjna (np. Flex, Robert Bosch GmbH, TRUMPF Huettinger czy Saint Gobain Sekurit).
– Prognozy na 2023 rok, mimo wyzwań geopolitycznych i ekonomicznych, pozostają optymistyczne. Długofalowy rozwój rynku powinny wspierać takie czynniki, jak nearshoring oraz logistyka „ostatniej mili”. Kluczowy dla polskiego sektora magazynowego będzie też dalszy wzrost branży e-commerce. Jak wynika z danych Cushman & Wakefield, prawie 1/3 całkowitych zasobów powierzchni magazynowej w Polsce przeznaczona jest do obsługi handlu online. Największe nasycenie tego typu magazynów notujemy w województwach dolnośląskim, łódzkim oraz śląskim – dodaje Damian Kołata.
Rekordowa podaż w 2022 roku, ale aktywność deweloperska maleje
W IV kwartale 2022 roku do użytku oddano 820 000 mkw. w ramach 27 projektów deweloperskich, a od początku roku aż 4,4 mln mkw. powierzchni magazynowej, co stanowi wzrost o 40% r-d-r i jest najlepszym wynikiem w historii polskiego rynku magazynowego. W rezultacie, całkowita podaż powierzchni magazynowej przekroczyła 28,3 mln mkw.
– Najwyższy w historii poziom nowej podaży nie spowodował jednak znaczącego wzrostu dostępności powierzchni na rynku w Polsce, o czym świadczy niski poziom wskaźnika pustostanów, który w 2022 roku wzrósł o 0,4 pp. i wyniósł tylko 4,1% – tłumaczy Adrian Semaan, Senior Research Consultant, Industrial & Logistics Agency, Cushman & Wakefield.
Na większości rynków regionalnych odczuwalny jest niedobór powierzchni magazynowej, czego przykładem jest województwo pomorskie, gdzie zaledwie 0,9% (-1,6 pp. r-d-r) całkowitej podaży stanowiły pustostany oraz województwo małopolskie (1,2%; +1,1 pp. r-d-r). Wysoka podaż w 2022 roku, zdołała wyraźniej wpłynąć na dostępność powierzchni magazynowej na rynkach: łódzkim (5,5%; +2.6 pp.), zachodniopomorskim (6,4%; +5.5 pp. r-d-r), dolnośląskim (7,0%; +4,2 pp.) oraz lubelskim (9,1%; +3,1 pp. r-d-r).
– Na koniec ubiegłego roku w budowie pozostawało około 3,4 mln mkw. powierzchni magazynowej, z czego prawie 1,6 mln mkw. wciąż było oferowane do wynajęcia. Inwestycje realizowane spekulacyjnie z pewnością pomogą zaspokoić popyt zgłaszany przez firmy, które planują rozpoczęcie nowych operacji w terminie najbliższych 3-9 miesięcy. Pod koniec tego roku możliwy jest natomiast znaczący spadek dostępności powierzchni magazynowej ze względu na widoczne osłabienie aktywności budowlanej – dodaje Adrian Semaan.
Nowe powierzchnie magazynowe
W czwartym kwartale 2022 roku deweloperzy rozpoczęli realizację ok. 300 000 mkw., o ponad 80% mniej niż w tym samym okresie poprzedniego roku. Spadek wolumenu nowych inwestycji wynikał z dwóch głównych czynników. Pierwszym były czasowe, znaczące zmiany cen generalnego wykonawstwa w 2022 roku, choć te obecnie są już bardziej przewidywalne. Drugim istotnym czynnikiem jest potrzeba dopasowania oczekiwań deweloperów do nowych warunków stawianych przez podmioty finansujące, w tym banki i fundusze inwestycyjne, w szczególności w zakresie wymaganego poziomu czynszów i stóp zwrotu.
– Polska jeszcze w tym roku dołączy do grupy czterech największych rynków magazynowych w Europie, których zasoby przekraczają 30 mln mkw., to jest Wielkiej Brytanii, Niemiec, Francji i Holandii. Wciąż jednak daleko nam do nasycenia powierzchnią magazynową chociażby na takim poziomie, jakim mogą pochwalić się Czechy, gdzie na prawie 11 milionów obywateli przypada aż 11 milionów mkw. powierzchni. Szacujemy, że w Polsce istnieje potencjał na realizację następnych kilkunastu milionów metrów kwadratowych w perspektywie kolejnych 5-10 lat – podsumowuje Damian Kołata.
Czynsze: znaczący wzrost nie ominął rynku w Polsce
W 2022 roku obserwowano wzrost czynszów za powierzchnie magazynowe na wielu rynkach europejskich. Wpływ na to miało wiele czynników, m.in. wysoka inflacja, wzrost stóp procentowych i kosztów budowy a także niska dostępność powierzchni magazynowej oraz rosnące koszty finansowania nowych inwestycji deweloperskich. Na polskim rynku magazynowym wzrost czynszów był tym bardziej znaczący, ponieważ przez wiele lat stawki za nowoczesne projekty logistyczne utrzymywały się na względnie stabilnym i znacznie niższym poziomie na tle innych krajów europejskich.
Stawki bazowe czynszów za projekty typu big-box wzrosły w 2022 roku nawet o 20-30% i najczęściej zawierają się w zakresie 3,70-5,00 euro/mkw./miesiąc w zależności od lokalizacji. Wyższe stawki obowiązują dla miejskich projektów logistycznych typu SBU/City Logistics (EUR 5,00-7,50/mkw./ miesiąc). Zachęty finansowe oferowane najemcom uległy zmniejszeniu, dlatego też stawki efektywne czynszów są niższe od bazowych o nie więcej niż 15-20%.
Źródło: Cushman & Wakefield
Przeczytaj również: Jak re-commerce i omnichannel wpływają na polskie magazyny?
Galeria
Mogą zainteresować Cię również

Sztuczna inteligencja stwarza problemy. Pojawiają się pozwy.
AI - to najgorętszy temat tego roku. Na fali popularności pojawia się jednak coraz więcej problemów związanych ze sztuczną inteligencją. Dotyczą one m.in. kreowania fake newsów, zagrożenia dezinformacją, łamania praw autorskich i nieuczciwego pozyskiwania danych do trenowani...
Damian Kołata: Największa aktywność deweloperów dotyczy sektora magazynowego
Damian Kołata, Dyrektor Działu Industrial & Logistics w Polsce oraz Dyrektor E-Commerce w regionie CEE w Cushman & Wakefield, opowiedział redakcji „Nowoczesnych Hal” o sytuacji na rynku nieruchomości, aktualnych trendach, obszarach atrakcyjnych dla deweloperów i cenach...
Zastosowanie współrzędnościowych systemów pomiarowych w procesie inżynierii rekonstrukcyjnej
Z artykułu dowiesz się: jakiego typu współrzędnościowe systemy pomiarowe są najczęściej stosowane w procesie inżynierii rekonstrukcyjnej,w jakiej postaci otrzymujemy dane pomiarowe odwzorowujące geometrię obiektu,jak przebie...
Centrum Produkcyjno-Wdrożeniowe
Ponad 20-letnie doświadczenie w dziedzinie sprzedaży systemów narzędziowych, pomiarowych a także usług z nimi związanych skłoniło nas do podjęcia kroku w stronę poszerzenia naszej działalności o produkcję narzędzi i części maszyn. Impuls ku temu dała nam wieloletnia współpra...
Cyberprzestępcy coraz częściej kradną dane poprzez aplikacje chmurowe
W lipcu 2023 r. 57% wszystkich pobrań złośliwego oprogramowania pochodziło z popularnych aplikacji w chmurze. Jednocześnie całkowita liczba aplikacji w chmurze, z których pobrano złośliwe oprogramowanie, wzrosła do 167. To wskazuje, że cyberprzestępcy nadal docierają do swo...
Paulina Grabowska-Lisowska: Jako spawalnicy musimy się uczyć na bieżąco
O blaskach i cieniach pracy w spawalnictwie, trudnościach, z jakimi zmagają się pracownicy tej branży, o tym, co należałoby zmienić i o perspektywie na przyszłość opowiada nam Paulina Grabowska-Lisowska, inżynier spawalnik i założycielka strony przepisyspawalnicze.pl.
Efektywność energetyczna – poznaj sprawdzone metody
Już 5 października w Redzie, koło Gdyni odbędzie się Konferencja Techniczna Axon Media: „Efektywność energetyczna w przemyśle”, podczas której zaproszeni eksperci z branży energetycznej zaprezentują skuteczne techniki optymalizacji energii w zakładach przemysłowych. To spotkan...
Wyzwania działów Utrzymaniu Ruchu: globalne trendy a lokalne rozwiązania
4 października w Redzie (Hotel River Style), koło Gdyni odbędzie się Konferencja Techniczna „Niezawodność i Utrzymanie Ruchu w zakładach produkcyjnych”. Wydarzenie adresowane do praktyków działów utrzymania ruchu odbędzie się w sprawdzonej wykładowo-konsultacyjnej formule, któ...
Powłoki ochronne na warstwach wierzchnich stopów magnezu otrzymywane w procesie natryskiwania cieplnego
Z artykułu dowiesz się: o charakterystyce metody naddźwiękowego natryskiwania płomieniowego,jakie są wyniki bada...
Kalendarium wydarzeń
Relacje
Energetab 2023
Za nami trzy intensywne dni 36. międzynarodowych targów energetycznych ENERGETAB. Były one niezwykle pracowite dla 433 wystawców, którzy starali się zaprezen...
Sprawdź więcejI Mazowieckie Sympozjum Obróbki Skrawaniem
W dniu 22 czerwca br. na Wydziale Mechanicznym Technologicznym Politechniki Warszawskiej odbyło się I Mazowieckie Sympozjum Obróbki Skrawaniem, współorganizo...
Sprawdź więcejSeminarium Obróbki Laserowej 2023
Trzeciego dnia targów STOM odbyło się Seminarium Obróbki Laserowej, zorganizowane przez naukowców z Politechniki Świętokrzyskiej. Wydarzenie cieszyło się ...
Sprawdź więcejWystawcy Przemysłowej Wiosny 2023 z nagrodami!
Drugi dzień Przemysłowej Wiosny upłynął pod znakiem nagród dla najnowocześniejszych produktów i rozwiązań, w ramach przemysłowych wydarz...
Sprawdź więcej