Rynek magazynowy odporny na COVID-19 w I połowie 2020 r.

Największe transakcje 2020 roku

Wśród największych transakcji zamkniętych w I połowie 2020 r. należy wymienić Panattoni BTS Świebodzin na ponad 200 000 mkw. dla poufnego najemcy z branży e-commerce, Euro Net w Prologis Park Janki na 73 400 mkw., Amazon w Hillwood Łódź Górna na 72 900 mkw. oraz dwóch poufnych najemców, z których pierwszy reprezentuje branżę odzieżową i zajmie 67 000 mkw. w Panattoni Park Czeladź IV, natomiast drugi wynajął 51 900 mkw. w ramach Exeter Park Stryków.

„Jedną z długotrwałych konsekwencji pandemii COVID-19, która definiuje na nowo rynek magazynowy jest przeniesienie handlu do Internetu. Nie znamy jeszcze decyzji wszystkich najemców, jednak spodziewamy się, że te firmy, które postanowią zrezygnować z powierzchni handlowej, a będą chciały pozostać na polskim rynku zdecydują się na wynajęcie powierzchni magazynowej. Dlatego nieobecność w centrum czy parku handlowym nie będzie oznaczać całkowitego wycofania się firmy z polskiego rynku. To z kolei będzie dodatkowy bodziec do rozwoju sektora magazynowego, w tym mniejszych formatów magazynowych, jak np. projekty w formule SBU, które poza powierzchnią magazynową mogą zaoferować przestrzeń w ramach showroomu,” mówi Anna Głowacz.

II połowa 2020 roku pod znakiem zmniejszonej aktywności deweloperskiej?

Na koniec czerwca 2020 r. deweloperzy oddali ok. 1,1 mln mkw. nowej powierzchni (+9,6% r/r) przez co całkowite zasoby magazynowe w Polsce osiągnęły blisko 19,5 mln mkw.(+15,9% r/r). Najwięcej inwestycji oddano w regionie Warszawy (ponad 325 tys. mkw.), na Dolnym Śląsku (200 tys. mkw.) i na Górnym Śląsku (192 tys. mkw.). Wśród największych oddanych projektów w I połowie 2020 r. znalazły się Panattoni A2 Warsaw Park na 103 670 mkw., BTS P3 PepsiCo Mszczonów na 58 500 mkw. oraz Hillwood Wrocław Wschód II na 52 400 mkw. W kontekście nowej podaży obecnie w budowie znajduje się ok. 1,77 mln mkw. (-24% r/r), głównie w regionie Warszawy oraz na Dolnym i Górnym Śląsku. Ograniczenia w podaży spowodowane są większą ostrożnością związaną z niepewną sytuacją rynkową i wyższymi wymogami związanymi z finansowaniem projektów, którą można m.in. zaobserwować po spadku powierzchni budowanej spekulacyjnie. Na koniec czerwca jej odsetek wynosił 33,6%, w porównaniu do 45,3% pod koniec marca br. Sytuacja ta wpływa także na współczynnik pustostanów, który obecnie wynosi 6,8% (+0,8 pp. r/r). Najwięcej powierzchni dostępnej od zaraz oferuje rynek wrocławski (10,1%), Poznań (7,4%) i Polska Centralna (6,9%). W kontekście podaży na mniejszych rynkach magazynowych warto śledzić sytuację w Trójmieście i Polsce Zachodniej, gdzie odpowiednio całkowite zasoby tych rynków po ukończeniu budowanych projektów powinny wzrosnąć odpowiednio o 29% i 71%.

Czynsze bazowe stabilne

Na większości rynków czynsze w pierwszej połowie 2020 roku utrzymały się na stabilnym poziomie. Średnie stawki w obiektach typu big box wahają się w przedziale 3,20 – 3,60 euro/mkw., przy czym najdroższą lokalizacją pozostaje Warszawa-miasto (od 4,80 euro/mkw.). Natomiast w zakresie stawek efektywnych na koniec czerwca br. widoczny był delikatny trend spadkowy. Sytuacja ta dotyczy głównie regionów z wysokim poziomem pustostanów i lokalizacji o dużej konkurencyjności. Najniższe stawki efektywne możliwe są do uzyskania w okolicach Poznania oraz okolicach Warszawy (Błonie, Grodzisk Maz.).

„Spodziewamy się, że zgodnie z prognozami całkowite zasoby magazynowe na zakończenie 2020 r. przekroczą 20 mln mkw. przy mniejszym niż dotychczas udziale powierzchni budowanej spekulacyjnie. Co więcej, oś współpracy na linii deweloper – doradca – najemca będzie głównie uzależniona od pozytywnej weryfikacji kondycji i stabilności finansowej  ostatniego z podmiotów.  W wyniku większej ostrożności ze strony deweloperów i spodziewanego spadku projektów spekulacyjnych w kolejnych kwartałach prawdopodobnie zaobserwujemy spadek powierzchni dostępnej od zaraz. Po stronie popytowej to w głównej mierze firmy logistyczne i sektor e-commerce będą najbardziej widoczną grupą najemców. Natomiast część klientów w obawie przed ponownym wprowadzeniem ograniczeń może zdecydować się na zwiększenie zapasów magazynowych, aby uniknąć przestoju w produkcji”, podsumowuje Renata Osiecka.

Przeczytaj więcej newsów z branży >>