Rynek wrzuca drugi bieg. Rynek inwestycyjny w I połowie 2024 roku

W drugim kwartale 2024 r. doczekaliśmy się oznak ożywienia rynku, które pozwalają z większym optymizmem patrzeć w przyszłość. Rynek w końcu odnotował spadek stóp procentowych i liczy na ciąg dalszy. Jest to sygnał dla powrotu bardziej przystępnego finansowania, co powinno pobudzić aktywność inwestorów.

Na koniec pierwszej połowy 2024 r. rynek inwestycyjny odbił się, osiągając wolumen transakcji 1,8 mld euro, co stanowi dwukrotność wartości rok do roku. Dwie największe transakcje – portfele CPI oraz Cromwella – sfinalizowane w II kw. odpowiadają za 45% tego wyniku.

Na rynku biurowym w końcu pojawiło się kilka transakcji w miastach regionalnych, a w sektorze handlowym została sfinalizowana największa transakcja od I kw. 2022 r. Sektor magazynowy natomiast ciągle czeka na duże transakcje. Hotele cieszą się większym powodzeniem, a jeśli chodzi o segment mieszkaniowy – w Warszawie zamknięto 5 transakcji.

Ponieważ stopy procentowe zaczynają spadać, można oczekiwać, że rynek będzie działał na pełnych obrotach w ciągu najbliższych 12 miesięcy. Dlatego ci, którzy są dobrze przygotowani, dokładnie przeanalizowali rynek i zidentyfikowali obiecujące aktywa, będą w stanie najlepiej wykorzystać bieżącą sytuację.

Główne liczby:

• Wolumen dwukrotnie wyższy rok do roku
• 1.8 mld €  – całkowity wolumen inwestycyjny
• 55 transakcji
• 46% udział sektora biurowego

Sektor biurowy

W końcu transakcja typu „prime”

Inwestorzy nadal koncentrują się na aktywach biurowych w stolicy, w co świetnie wpisuje się największa transakcja pierwszej połowy 2024 r. – sprzedaż części udziałów CPI do Sona Asset Management. Jest to również największa transakcja na polskim rynku inwestycyjnym od III kw. 2022 roku.

Na rynkach regionalnych zrealizowano 6 z 22 transakcji, w tym m.in. przejęcie Krakowskiej 98 we Wrocławiu, w którym pośredniczył Avison Young. „Jest to znacząca zmiana, ponieważ w ostatnim czasie zdecydowana większość transakcji sektora dotyczyła Warszawy. Dobrze prosperujące nieruchomości biurowe w miastach regionalnych stanowią dobrą okazję inwestycyjną, podczas gdy słabiej działające budynki są atrakcyjne ze względu na swoją  lokalizację i cenę.” – komentuje Marcin Purgal, Senior Director, Investment w Avison Young.

Większość transakcji nadal dotyczy aktywów typu „value-add” i oportunistycznych, co wskazuje na silną dominację inwestorów, którzy ostrożnie podchodzą do swoich działań i szukają okazji bez przepłacania za aktywa. Jednak, zgodnie z naszymi ostatnimi przewidywaniami, na rynku pojawiła się również – wreszcie! – transakcja nowoczesną nieruchomością biurową w centrum miasta, której finalizacja jest planowana na III kw. 2024 roku. Biorąc pod uwagę, że EBC obniżył stopy procentowe, pierwszy raz od 5 lat, stanowi to obiecujący sygnał dla kapitału typu „core”, który w konsekwencji powinien się aktywizować. 

„Pomimo dominacji warszawskiego rynku biurowego, o rosnącym zainteresowaniu inwestorów miastami regionalnymi świadczy wzrost tego typu transakcji w I poł. 2024 r., a także toczące się rozmowy pomiędzy sprzedającymi i kupującymi. Wiemy o co najmniej kilku transakcjach, które są obecnie na ostatnim etapie procesu transakcyjnego.” – dodaje Purgal.

Główne liczby sektora biurowego:

• 801 mln € – wolumen inwestycyjny sektora biurowego
• Największa transakcja od III kw. 2022, odpowiedzialna za 25% całkowitego wolumenu inwestycyjnego półrocza – sprzedaż części udziałów CPI do Sona Asset Management
• Wzrost liczby transakcji w miastach regionalnych

Przeczytaj również: Polskie firmy z szansą na zdobycie azjatyckich rynków

Sektor handlowy

Imponujący debiut inwestora z regionu CEE

Sektor handlowy odpowiadał za prawie 30% całkowitego wolumenu transakcji w pierwszej połowie 2024 r., głównie dzięki imponującej sprzedaży portfela 6 centrów handlowych Cromwell, nabytego za 285 mln euro. Jest to największa transakcja w sektorze nieruchomości handlowych od I kw. 2022 r., kiedy to sprzedano 50% udziałów w portfelach EPP. Warto zauważyć, że sektor handlowy po raz kolejny przyciągnął nowego inwestora na polski rynek, na który z największym przytupem wszedł Star Capital Finance z Czech, jako kupujący powyższe portfolio. Transakcja ta dodatkowo podkreśla dużą aktywność inwestorów z Europy Środkowo-Wschodniej (CEE) na naszym rynku.

Ponadto, część portfela CPI, w tym CH Ogrody w Elblągu i Galeria Orkana w Lublinie, zostały sprzedane do Sona Asset Management. Poza sprzedażą portfeli centrów handlowych, odnotowano dwie pojedyncze transakcje tego typu aktywami: jedną w Nowym Sączu i drugą obejmującą 50% udziałów w Centrum Ursynów sprzedanych przez Cromwell. W rezultacie wolumen sektora handlowego w pierwszym półroczu zbudowany został w oparciu głównie o transakcje galeriami handlowymi. Parki handlowe stanowiły 21% wolumenu i 50% liczby transakcji. Zespół inwestycyjny Avison Young pośredniczył w ponad 1/3 transakcji tymi aktywami, pod względem zrealizowanego wolumenu.

„Zainteresowanie polskimi parkami handlowymi utrzymuje się na wysokim poziomie, a ponad 20 inwestorów aktywnie poszukuje  aktywów w tym segmencie. Głównym wyzwaniem jest znalezienie nieruchomości spełniających zarówno kryteria przystępności cenowej, jak i jakości. Najbardziej pożądane parki handlowe to obiekty nowo wybudowane, zlokalizowane w głównych miastach i posiadające jako najemcę operatora spożywczego z długoterminową umową najmu.” – komentuje Artur Czuba, Associate Director, Investment w Avison Young.

Główne liczby sektora handlowego:

• 497 mln € – wolumen inwestycyjny sektora handlowego
• 2 największe transakcje portfelowe odpowiadają łącznie za 67% wolumenu sektora
• Imponujący debiut nowego inwestora z regionu CEE – Star Capital Finance

Galeria