Rynek inwestycyjny – skala niewielka, ale rynek wciąż aktywny

Po solidnym wzroście polskiego PKB w 2022 r. (5,1% r/r), w 2023 r., przy słabym postępie gospodarczym na świecie i w strefie euro, Polska również doświadczyła spowolnienia. Jednak zgodnie z najnowszymi prognozami, w 2024 r. , w miarę stopniowego ustępowania presji inflacyjnej i poprawy warunków finansowania, spodziewane jest odbicie.

Rynek w dalszym ciągu doświadcza wielu wyzwań – utrzymują się podwyższona inflacja i stopy procentowe, co sprawia, że finansowanie jest nadal droższe, a także mniej dostępne. A te czynniki nieuchronnie hamują wolumeny transakcji, którym nie pomagają różnice w oczekiwaniach cenowych na linii sprzedający-kupujący. W związku z tym, pomimo że płynność jest na porównywalnym poziomie do wyników z okresu I-III kw. 2016 i 2017 r., średni wolumen transakcyjny jest znacznie mniejszy (32 miliony euro). Aktualne warunki rynkowe w pewien sposób hamują działania zakupowe funduszy inwestycyjnych, ale z drugiej strony przyciągają doświadczonych graczy poszukujących strategicznych zakupów. Jak wygląda polski rynek inwestycyjny nieruchomości komercyjnych w III kwartale 2023 roku?

W pierwszej połowie roku odnotowaliśmy gwałtowny spadek wolumenu inwestycji w nieruchomości w Polsce. Pomimo ożywienia na rynku pod koniec lata, całkowity wolumen w okresie I-III kw. 2023 r. wyniósł zaledwie 1,7 mld euro, co jest najniższym wynikiem od 2015 r. w analogicznym okresie. Po pierwszym półroczu ubogim w transakcje portfelowe, w trzecim kwartale pojawiły się już 4 – w sektorze magazynowym i handlowym, jednak żadna z nich nie przekroczyła wartości 100 milionów euro. Co ciekawe, pomimo zawirowań, polski rynek inwestycyjny powitał w tym roku 3 nowych graczy – EIKA Asset Management, FREY oraz austriacki family office, który kupił portfel nieruchomości handlowych typu convenience na Śląsku.

Główne dane:

• 1,7 miliarda euro – całkowity wolumen inwestycyjny w Q1-Q3 2023,
• 57 transakcji,
• 50% – udział sektora magazynowego w całkowitym wolumenie w Q1-Q3 2023.

Sektor magazynowy

Budować czy kupować?

Nowa dynamika cenowa zachęciła deweloperów magazynowych, chcących rozwijać swoje portfolio w Polsce, do rozważania zakupów zamiast budowy nowych obiektów. Koszty nowych inwestycji stopniowo zbliżają się do atrakcyjności przejęć, które stały się obecnie realną alternatywą. Taki typ strategicznego działania obrazuje przykład GLP, który w Q3 2023 nabył magazyn w Gdańsku od 7R i zapowiedział dalsze przejęcia na polskim rynku magazynowym.

W okresie I-III kw. 2023 r. sektor magazynowy odegrał istotną rolę w napędzaniu polskiej aktywności inwestycyjnej, odpowiadając za połowę całkowitego wolumenu inwestycji zrealizowanych w tym okresie. Spośród 20 zamkniętych transakcji, tylko dwie z nich przekroczyły próg 100 milionów euro. Największe transakcje obejmowały nabycie 80% udziałów w 7R przez NREP oraz sprzedaż Campus 39 we Wrocławiu przez Panattoni do P3. W pierwszej połowie roku dominowały transakcje pojedynczymi aktywami, natomiast w trzecim kwartale zamknięto dwie małe transakcje portfelowe.

Wyłączając przejęcie 7R, hub magazynowy we Wrocławiu odpowiadał za 36% całkowitego wolumenu transakcji w tym sektorze. Rynki Wielkiej Piątki zdołały łącznie przyciągnąć prawie 500 milionów euro w inwestycjach.

„Rok 2023, z perspektywy deweloperów magazynowych, charakteryzuje się bardzo przemyślanymi zakupami gruntów – komentuje Bartłomiej Krzyżak, Senior Director, Investment w Avison Young – Przy stale rosnących kosztach finansowania, zmieniających się kosztach budowy i presji inwestorów na obniżki cen gotowych magazynów, rynek gruntów doświadcza skumulowanej presji. Obecnie najbardziej atrakcyjne działki to te, które są najlepiej zlokalizowane i posiadają pozwolenia na budowę, co pozwala na szybkie rozpoczęcie prac budowlanych.”

Główne dane:

• 842 miliony euro – całkowity wolumen inwestycyjny sektora w Q1-Q3 2023
• 60% – udział Wielkiej Piątki w wolumenie sektora w Q1-Q3 2023
• 2 transakcje portfelowe

Galeria