Jak zmiany w prawie wpłyną na rynek nieruchomości?

Na rynku nieruchomości rośnie presja regulacyjna. Szykują się zmiany w prawie – zarówno biorąc pod uwagę implementację przepisów unijnych, jak i krajowe plany zmian w przepisach dotyczących opłaty planistycznej. Czy inwestycja kapitału na rynku nieruchomości stanie się mniej atrakcyjna?

Zapaść na rynku kredytów mieszkaniowych odbija się nie tylko na bankach, ale i na całej gospodarce. Era taniego pieniądza skończyła się już jakiś czas temu, a każdy, kto łudził się, że interwencja banków centralnych w Europie zatrzyma szalejącą inflację, dziś musi zweryfikować swoje analizy.

Rynek nieruchomości dla inwestorów jest atrakcyjny, bo jest dość odporny na trzęsienie ziemi, z którym mamy do czynienia. Nie spadają ceny nieruchomości, a inwestorzy zarówno nieruchomości, jak i grunty postrzegają jako dobrą lokatę kapitału.

– Dla rynku nieruchomości nie inflacja dziś staje się problemem. Realnym problemem są wydłużający się i tak bardzo długi czas oczekiwań na pozwolenia budowlane, zaburzone łańcuchy dostaw czy problemy z wypłacalnością wielu podwykonawców. Do tego szykuje się sporo znaczących zmian w prawie, które nie będą obojętne dla rynku nieruchomości – zauważa Radosław Jodko, ekspert ds. inwestycji RRJ Group.

Jak podkreśla, chodzi zarówno o zmiany związane z nową dyrektywą CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive) uściślającą i rozszerzającą katalog firm zobowiązanych do działań na rzecz zrównoważonego rozwoju, jak i o planowaną przez polski rząd nowelizację ustawy o planowaniu przestrzennym.

Nowelizacja ustawy o zagospodarowaniu i planowaniu przestrzennym jest wprawdzie na etapie opiniowania, ale rząd nie kryje, że chce, by zmiany zaczęły obowiązywać już w pierwszym kwartale 2023 roku.

Co oznacza nowa opłata planistyczna

– Nowelizacja prawa o planowaniu przestrzennym zasadnicze zmiany wprowadza w przypadku opłaty planistycznej, która będzie niczym „podatek Belki”, tyle że od ziemi. To oznacza, że zwiększy się koszt budowy nieruchomości, już teraz znacznie wyższy wskutek rosnących cen oraz zaburzonych łańcuchów dostaw. Niektórzy uważają, że zmniejszy także atrakcyjność gruntów kupowanych jako lokata kapitału – wskazuje Jodko.

Ekspert przypomina, że opłata planistyczna obowiązuje także obecnie. Pobiera ją gmina z tytułu wzrostu wartości gruntu ze względu na zmianę w przeznaczeniu gruntów. Była jednak często omijana, bo opłatę ponosiło się jedynie w przypadku, gdy ziemia została sprzedana w okresie do pięciu lat od daty uchwalenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Jeśli właściciel działki poczekał 5 lat ze sprzedażą nieruchomości, nie musiał płacić opłaty planistycznej.

– Nowe przepisy obejmują wszystkie nieruchomości, które zyskały na wartości zarówno wskutek uchwalenia lub zmiany planu zagospodarowania, jak i w efekcie wydania przez urzędników decyzji o warunkach zabudowy. Co ważne, opłata planistyczna naliczana będzie niezależnie od tego, kiedy dana nieruchomość będzie sprzedawana. Poza tym wysokość opłaty planistycznej ma być stała i wynosić 30 procent wzrostu wartości danej nieruchomości. Rośnie koszt budowy także dlatego, że opłatę planistyczną trzeba będzie zapłacić z góry, czyli wtedy, kiedy urząd gminy uzyska informację o wydaniu pozwolenia na budowę na podstawie decyzji o warunkach zabudowy – wyjaśnia Radosław Jodko.

Jak można uniknąć opłaty planistycznej?

Zwraca także uwagę na terminy. Zgodnie z zaproponowaną nowelizacją opłata planistyczna będzie mogła być jedynie w przypadku, gdy wzrost wartości nieruchomości nastąpi na skutek decyzji o warunkach zabudowy wydanej w ramach procedury rozpoczętej po 1 stycznia 2026 r. To daje trochę czasu, żeby wystąpić o decyzję dotyczącą warunków zabudowy.

– Warto się pospieszyć. Bo biorąc pod uwagę, że historycznie ceny gruntów rosną w tempie zbliżonym od inflacji, nowa opłata planistyczna jawi się jako dodatkowy podatek inflacyjny. Z punktu widzenia inwestycyjnego trudno będzie także właściwie oszacować – i zweryfikować –wzrost wartości ziemi przeprowadzonej przez urzędników gminnych. Spodziewam się, że wielu właścicieli będzie zaskarżało wyliczone stawki opłaty planistycznej. Widzę także trudności w prognozowaniu kosztów budowy, na wzrost których opłata ma bezpośredni wpływ – uważa Radosław Jodko.