Magazyny w Polsce 4kw. 2025: Rekordowy popyt i stabilne czynsze
Koniec 2025 roku na polskim rynku magazynowym upłynął pod znakiem znaczącego ożywienia aktywności najemców oraz stabilizacji stawek czynszowych. Według najnowszego raportu BNP Paribas Real Estate, całkowity wolumen transakcji najmu w samym IV kwartale wyniósł aż 2,19 mln m kw., co znacząco wpłynęło na imponujący wynik całoroczny. Mimo wyzwań geopolitycznych sektor ten pokazał dużą odporność, a Polska umocniła swoją pozycję jako kluczowy hub w regionie.
Czytaj także: Seminarium obróbki laserowej podczas Przemysłowej Wiosny
Ograniczona nowa podaż przy stabilnym wzroście
Miniony rok charakteryzował się ostrożnym podejściem deweloperów, co skutkowało systematycznym spadkiem nowej podaży z kwartału na kwartał. Faktycznie w IV kwartale do użytku oddano zaledwie 137,7 tys. m kw. nowej powierzchni. Mianowicie w całym 2025 roku rynek wzbogacił się o około 1,7 mln m kw., co stanowi spadek o 35% w porównaniu do roku 2024.
Chodzi o to, że deweloperzy nie wycofali się jednak z realizacji nowych projektów. Na koniec grudnia w budowie pozostawało 1,79 mln m kw. powierzchni, z czego blisko 40% stanowiły inwestycje o charakterze spekulacyjnym. Największa aktywność budowlana skoncentrowana była w strefach:
- Warszawa II (34% powierzchni w budowie),
- Górny Śląsk (11%),
- Polska Centralna (10%).
Warto zauważyć, że tylko w ostatnim kwartale roku rozpoczęto budowę aż 444 tys. m kw., co potwierdza optymistyczne perspektywy makroekonomiczne.
Rekordowa aktywność najemców i dominacja 3PL
Rok 2025 okazał się wyjątkowo mocny pod względem popytu. Wolumen transakcji najmu brutto osiągnął poziom 6,64 mln m kw., co jest drugim najwyższym wynikiem w historii polskiego rynku. Mianowicie oznacza to wzrost o 14% w ujęciu rocznym.
W strukturze transakcji wyraźnie dominowały renegocjacje istniejących umów, które odpowiadały za 52% całego wolumenu. Nowe umowy stanowiły natomiast 41% rynku. Taki układ pokazuje z jednej strony dojrzałość sektora, a z drugiej ostrożność firm optymalizujących swoje portfele.
Wśród sektorów najemców w IV kwartale prym wiodły:
- Operatorzy logistyczni (3PL) – 36% udziału,
- Elektronika i sprzęt AGD – 16%,
- FMCG – 15%.
„Rynek nadal rozwija się w stabilnym tempie, wspieranym przez utrzymujący się popyt najemców i relatywnie dobre perspektywy makroekonomiczne” – komentuje Ludwika Korzeniowska, Dyrektorka Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych BNP Paribas Real Estate Poland.
Stabilne czynsze i spadek pustostanów
Równowaga między popytem a podażą przełożyła się na poprawę wskaźników rynkowych. Faktycznie ograniczona nowa podaż przy wysokim popycie doprowadziła do spadku wskaźnika pustostanów, który na koniec grudnia 2025 roku wyniósł 7,4%. Najwięcej wolnej powierzchni odnotowano w strefie Zachód (16,5%), podczas gdy najniższe poziomy zanotowano w strefach Szczecin oraz Opole (po 1,2%).
Pod względem kosztów najmu, czynsze wywoławcze pozostały stabilne. Na koniec roku stawki kształtowały się następująco:
- Czynsz Prime (logistyka i dystrybucja): średnio 5,25 EUR/m kw./miesiąc.
- Czynsz Prime (logistyka miejska): 7,25 EUR/m kw./miesiąc.
Najwyższe stawki czynszów wywoławczych niezmiennie notuje strefa Warszawa I (do 6,3 EUR) oraz Kraków (4,2 EUR).
Największe transakcje i prognozy
Końcówka roku przyniosła kilka spektakularnych umów. Do największych transakcji IV kwartału 2025 należały:
- Renegocjacje i ekspansja firmy poufnej w SEGRO Logistics Park Stryków (120,1 tys. m kw.).
- Renegocjacje firmy Terg w Panattoni Park Łódź (73,1 tys. m kw.).
- Renegocjacje firmy poufnej w EQT Exeter Park Stryków (59,9 tys. m kw.).
Mimo że rok zakończył się sukcesem, deweloperzy nadal utrzymują dyscyplinę w rozpoczynaniu nowych inwestycji, uzależniając je od poziomu przednajmu. Chodzi o to, by utrzymać zdrową kondycję rynku w nadchodzących kwartałach 2026 roku.
Może Cię również zainteresować: 5 globalnych trendów w robotyce w 2026 roku
Co tydzień otrzymaj od nas porządną dawkę wiedzy o branży przemysłowej!
