Inwestorzy wracają, ale selektywnie. Magazyny przyciągają kapitał, retail i biura szukają nowej równowagi
RETAIL WCIĄŻ TRZYMA SIĘ MAŁYCH FORMATÓW
Na rynku nieruchomości handlowych sfinalizowano 20 transakcji o łącznej wartości ponad 324,4 mln Euro. Średnia wartość pojedynczej umowy wyniosła nieco ponad 16 mln Euro. Utrzymuje się zainteresowanie inwestorów mniejszymi projektami – parkami handlowymi i centrami convenience, które stanowiły połowę sfinalizowanych transakcji. W tym trzy obejmujące portfele nieruchomości, jak zakup 10 obiektów A-Centrum przez czeską grupę Reticulum. Pozostałe dotyczyły m.in. pustostanów z potencjałem do przebudowy lub modernizacji. Przykładem jest Arkady Wrocławskie. Centrum handlowo-biurowe, które zostanie rozebrane, a w jego miejscu Vastint zrealizuje wielofunkcyjny projekt wpisujący się w tkankę miejską.
Z raportu wynika, że krajowi inwestorzy odpowiadali za dziewięć transakcji, co przełożyło się na 25% wolumenu sektora. Kapitał z Czech i Ukrainy, tylko w 4 transakcjach, wygenerował aż 39% wolumenu w tym sektorze. Do końca roku oczekiwane są kolejne umowy, nie tylko w segmencie parków handlowych, ale również dużych centrów o znaczeniu regionalnym.
Stopy kapitalizacji dla najlepszych centrów handlowych w Polsce szacuje się na poziomie 6,25–6,50%, choć obiekty o silnej pozycji rynkowej mogą osiągać niższe wartości. W przypadku parków handlowych wynoszą one między 7 a 8%, w zależności od lokalizacji, konkurencji i jakości najemców.
REKORDOWE WOLUMENY W POWIERZCHNIACH MAGAZYNOWO-PRZEMYSŁOWYCH
Sektor magazynowy odpowiadał za 45% całkowitego wolumenu inwestycyjnego w I połowie 2025 roku – w ramach 12 transakcji wypracował 694 mln Euro. To wynik prawie dwuipółkrotnie wyższy niż w tym samym okresie poprzedniego roku. Taki wzrost wynika ze wspomnianej już sprzedaży zakładów Eko-Okna (ponad 36% wolumenu sektora) oraz zakupu portfela czterech nieruchomości nabytych przez fundusz Adventum Industrial.
Inwestorzy zorientowani na ten sektor są coraz bardziej selektywni. Preferują stabilne aktywa z długimi umowami najmu (WAULT nawet powyżej 10 lat). Aż 64% kapitału pochodziło z USA, wyraźnie dystansując inwestorów z Czech (12,5%) i Węgier (10,2%).
Stopy kapitalizacji dla najlepszych aktywów magazynowych utrzymują się stabilnie na poziomie 6,25–6,50%. Spodziewane dalsze obniżki stóp procentowych wpłyną na koszty finansowania, a w efekcie mogą dodatkowo zwiększyć aktywność inwestorów w tym segmencie.
LIVING TO NISZA, ALE Z DUŻYM POTENCJAŁEM
Sektor najmu instytucjonalnego pozostaje niszowy na tle tradycyjnych rynków komercyjnych. W I połowie 2025 roku zrealizowano zaledwie trzy transakcje o łącznej wartości 86,5 mln Euro. Dwie transakcje dotyczyły gotowych obiektów studenckich w Warszawie i Wrocławiu, kupionych przez belgijską spółkę Xior. Trzecia natomiast dotyczyła wspólnego projektu PRS w Krakowie realizowanego przez Eiffage Immobilier Polska i LifeSpot Management.
– W I półroczu sektor living zanotował trzy transakcje. To nadal nisza, ale coraz bardziej zauważalna, a aktywność takich graczy jak Xior czy LifeSpot pokazuje rosnące zainteresowanie zagranicznego kapitału, co warte podkreślenia, również w miastach regionalnych. Czynniki demograficzne, migracje i zmiana stylu życia młodego pokolenia będą w kolejnych latach napędzać rozwój tego segmentu. Jeśli dojdzie do przejęcia części portfela Resi4Rent przez będzie to ważny sygnał dla rynku potwierdzający jego płynność– Jacek Kałużny, Director, Head of Operational Capital Markets, Savills.
Choć wolumeny są niewielkie, rynek zdaniem ekspertów Savills zyskuje na znaczeniu. Według doniesień medialnych TAG Immobilien prowadzi rozmowy w sprawie zakupu części aktywów Resi4Rent – największego inwestora i operatora mieszkań na wynajem instytucjonalny w Polsce. Jeśli ta transakcja portfelowa dojdzie do skutku, będzie to ważny krok dla segmentu PRS. Potwierdzi płynność, pomoże w budowaniu zaufania i da wyraźny sygnał pozostałym inwestorom, że możliwe jest wyjście z projektu nie tylko poprzez sprzedaż mieszkań do nabywców indywidualnych.
Prime yieldy dla projektów PBSA szacowane są na ok. 6%, a dla PRS – 5,5% przy działkach mieszkaniowych i ok. 6,00% przy terenach komercyjnych.
Co tydzień otrzymaj od nas porządną dawkę wiedzy o branży przemysłowej!
Porównaj produkty
