Pustostany na rynku magazynowym osiągają swoje minimum

O szansach i wyzwaniach na rynku logistycznym – o tym, że nie zabraknie magazynów, e-commerce jest ciągle ważnym graczem, a deweloperzy chcą budować tak BTS-y, jak i powierzchnie spekulacyjne – mówi Jakub Kurek, dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w Newmark Polska.

Na koniec 2022 roku w trakcie budowy było o ponad jedną czwartą mniej powierzchni magazynowej niż rok wcześniej. Jeśli przyjmiemy, że na nowy magazyn trzeba czekać około 10 miesięcy, nasuwa się pytanie, czy tej powierzchni może zabraknąć?

Obawy o lukę podażową w dużej mierze podyktowane były właśnie tymi gorszymi wskaźnikami odnotowanymi w ostatnim kwartale ubiegłego roku. Kończyły się budowy zakontraktowane w poprzednich latach, a nowe nie startowały. Ostrożność deweloperów była efektem wysokich kosztów budowy, rosnącej inflacji oraz pogarszającego się dostępu do finansowania projektów. Gdybyśmy patrzyli tylko na ten jeden wskaźnik – liczbę metrów w budowie – to być może mielibyśmy powody do niepokoju. Patrząc szerzej, musimy zauważyć, że ubiegły rok, a szczególnie pierwsze trzy kwartały, były pod względem nowej podaży rekordowe. W całym 2022 roku deweloperzy oddali na rynek ponad 4,4 mln mkw. nowoczesnych magazynów oraz hal przemysłowych. Większość z tej powierzchni została wynajęta, ale nie wszystko. Nadal mamy co wynajmować. I nie zdarzyło się jeszcze tak, żebyśmy musieli powiedzieć najemcy, że nie mamy dla niego żadnej propozycji, choć na niektóre będzie musiał chwilę poczekać.

Co będzie dalej, gdy zapasy się skończą?

Mamy za sobą dosyć trudny okres, ale poradziliśmy sobie właśnie dzięki ogromnej liczbie rozpoczętych wcześniej i sfinalizowanych w 2022 roku projektów. Rynek magazynowy był atakowany z wielu stron, jednak w najbliższych kwartałach spodziewamy się poprawy warunków makroekonomicznych. Obserwujemy już pierwsze pozytywne zmiany, jak spadki i stabilizację cen surowców. Spodziewamy się też, że średni współczynnik pustostanów, który dla całego kraju kształtuje się na poziomie ok. 4 proc., osiągnął już swoje minimum. Najlepszą sytuację, jeśli chodzi o dostępność magazynów, obserwujemy aktualnie w Polsce Centralnej oraz na Górnym i Dolnym Śląsku. Największe problemy z dostępnością powierzchni magazynowej widzimy natomiast w Trójmieście, Krakowie, Bydgoszczy i Toruniu.

Co w takim razie z nowymi inwestycjami?

Deweloperzy chcą budować i szukają na to sposobów, bo to jest ich biznes. Mają zabezpieczone banki ziemi i część z nich już komunikuje o kolejnych projektach, z którymi będą wchodzić na rynek. Jeśli sytuacja nagle się nie zmieni, to wszystko pozwala mi sądzić, że na rynku magazynowym nie zabraknie powierzchni. Uzyskanie finansowania cały czas jest wyzwaniem, ale nie jest to sytuacja bez wyjścia. Banki już od dłuższego czasu oczekują wyższego poziomu przednajmu, wyższego nie zawsze oznacza jednak 50 proc. Wszystko zależy od indywidualnej oceny ryzyka, podczas której instytucja finansująca bierze pod uwagę takie czynniki, jak lokalizacja, kondycja finansowa najemcy oraz dewelopera. W indywidualnych przypadkach może się zdarzyć, że bank udzieli kredytu już przy komercjalizacji na poziomie 25 czy 30 proc. inwestycji.

Czy w czasach tak dużej zmienności rynkowej rola doradztwa w nieruchomościach zyskuje na znaczeniu?

Obecny rynek wymaga od nas większej wiedzy i doświadczenia, a niejednokrotnie konsultacji w ramach zespołu. Po wszystkich zmianach, których doświadczaliśmy w ubiegłym roku rynek jest jeszcze nieustabilizowany cenowo – mamy duże rozbieżności w poziomach cen ofertowych. Dlatego łatwo jest się w tym pogubić. Porównując dziesiątki ofert i na bieżąco śledząc zmiany, nasi doradcy są w stanie ocenić propozycję, sprawdzić niejasne zapisy, poddać w wątpliwość. Jednocześnie jesteśmy wyczuleni na znajdowanie rozwiązań generujących oszczędności, bo tego klienci dzisiaj potrzebują najbardziej.

Niski poziom pustostanów to szansa dla deweloperów, którzy odważą się budować spekulacyjnie. Czy takie projekty nadal się zdarzają?

Mimo niepewności na rynku, kilku deweloperów podejmuje to ryzyko, budując spekulacyjnie. Nie jest to oczywiście wiodący trend, ale tych projektów nie jest też wcale tak mało. Według naszych obliczeń ze 167 hal magazynowych oddanych do użytku w całym 2022 roku, tylko 15 budynków (które stanowią ok. 10 proc. oddanej w tym okresie powierzchni), zostało wybudowanych bez żadnego zabezpieczenia umowami najmu, a kolejne ok. 40 zostało dostarczone na rynek bez 100% kompletu najemców.

Więc jak widać takie projekty powstają nadal. Wystarczy wymienić parki magazynowe: Hillwood Łódź II (ponad 97 tys. mkw.), Prologis Park Wrocław III (49 tys. mkw.), Panattoni Park Tuszyn (57,8 tys. mkw.) czy kolejny magazyn GLP w Lędzinach, na Górnym Śląsku (18 tys. mkw.). Dodatkowo CTP buduje obecnie ponad 400 tys. mkw. powierzchni spekulacyjnej, m.in. w Kobyłce, Zabrzu, Katowicach, Iłowie, Mszczonowie i Sulechowie.