Przed nami okres wyznaczania nowego poziomu cen na rynku logistycznym

Wartość kapitału zainwestowanego od początku roku w nieruchomości magazynowe i logistyczne sięgnęła 42 mld euro – to o 50% więcej od średniej pięcioletniej. Stopy kapitalizacji dla najbardziej atrakcyjnych aktywów w trzecim kwartale 2022 r. wyniosły średnio 4,26%, co oznacza wzrost o 20 pb od pierwszego kwartału 2022 r. Wydatki na konsumpcję w 2023 r. spadną, ale w kolejnych dwóch latach będą rosły o 2,6%.

Według międzynarodowej firmy doradczej Savills, aktywność inwestycyjna w sektorze nieruchomości magazynowych w Europie stanowi pochodną dobrej koniunktury na rynku najmu. Całkowita wartość transakcji inwestycyjnych na europejskim rynku magazynowym w pierwszych trzech kwartałach 2022 r. wyniosła 42 mld euro i była wyższa o 2% w ujęciu rocznym i aż o 50% w stosunku do średniej pięcioletniej. Największe wzrosty w porównaniu ze średnią za ostatnie pięć lat odnotowano w Portugalii (595%) i Belgii (124%) oraz we Włoszech (93%). Jak będą wyglądały ceny nieruchomości logistycznych w nadchodzącym roku?

Aktywność inwestycyjna w trzecim kwartale wzrosła w ujęciu rocznym w Portugalii (+1513%), Francji (+117%) i Hiszpanii (+76%), natomiast spowolniła w Czechach i na Węgrzech, gdzie w minionym kwartale nie sfinalizowano żadnej transakcji. Z kolei spadki odnotowano w Rumunii (-69%), Niderlandach (-66%) i Wielkiej Brytanii (-46%).

„Po niemal dekadzie taniego kapitału, podwyżki stóp procentowych spowodowały wzrost kosztów kredytu, zmuszając sektor nieruchomości komercyjnych do dostosowania się do rosnących kosztów finansowania dłużnego. Skutki tych zmian zaczęliśmy obserwować już w trzecim kwartale bieżącego roku w postaci spadku podaży aktywów oferowanych na sprzedaż oraz liczby potencjalnych nabywców” – komentuje Andrew Blennerhassett, dyrektor działu badań rynków europejskich w Savills.

Zróżnicowane ceny nieruchomości

Jak podaje Savills, powiększają się różnice pomiędzy stopami kapitalizacji dla najlepszych aktywów a obiektami w gorszych lokalizacjach lub o niższym standardzie. Jednocześnie kurczy się grono inwestorów, którzy byliby skłonni spełnić oczekiwania sprzedających w przypadku najbardziej atrakcyjnych nieruchomości. Wyceny nieruchomości charakteryzują się dużym zróżnicowaniem – największe spadki cen, które dotychczas utrzymywały się na rekordowo wysokim poziomie, dotyczą rozwiniętych rynków takich jak Wielka Brytania i Niemcy. Mniejsze spadki odnotowano w Hiszpanii i we Włoszech, ale trend spadkowy widoczny jest w całej Europie.

„W związku z niestabilną sytuacją na rynkach kapitałowych i finansowych w drugim i trzecim kwartale, wolumen transakcji inwestycyjnych gwałtownie spadł, utrudniając proces ustalania cen. Jednak wraz z jej stopniowym stabilizowaniem się w czwartym kwartale zawierane są pierwsze transakcje według skorygowanych cen. Do większej aktywności zachęcają inwestorów optymistyczne dane z rynków najmu za drugi i trzeci kwartał” – komentuje Marcus de Minckwitz, dyrektor działu nieruchomości przemysłowych i logistycznych w regionie EMEA, Savills.

Skutki zawirowań gospodarczych

Niektóre firmy wynajmujące magazyny już teraz odczuwają skutki zawirowań gospodarczych, w tym m.in. wzrostu kosztów energii i pracy oraz spadku popytu z powodu ograniczania wydatków na konsumpcję w trzecim kwartale bieżącego roku. Według Savills, popyt na magazyny w tym czasie wyniósł 7,6 mln m kw. – to spadek o 24% w porównaniu z poprzednim kwartałem i o 16% w ujęciu rocznym.

„Choć aktywność najemców spowolniła, rekordowo niski poziom dostępnej powierzchni magazynowej może przyczynić się w najbliższym czasie do dalszego wzrostu czynszów. Ponadto, od roku obserwujemy gwałtowny rozwój nearshoringu, a wielu najemców podejmuje działania mające na celu zabezpieczenie łańcuchów dostaw poprzez ich skracanie (reshoring) i gromadzenie zapasów” – wyjaśnia Andrew Blennerhassett.

Niski wskaźnik pustostanów

„Niezależnie od zawirowań na rynkach kapitałowych, możemy być pewni, że sektor magazynowy szybko wybrnie z nadchodzących kłopotów dzięki mocnym fundamentom oraz niesłabnącemu popytowi ze strony najemców i prognozowanemu, ponownemu wzrostowi wydatków na konsumpcję” – podsumowuje Marcus de Minckwitz.

„Pomimo utrzymującej się niepewności w światowej gospodarce, inwestorów przyciąga do Polski wyjątkowo niski wskaźnik pustostanów, który w skali całego kraju kształtuje się na poziomie ok. 4%, a w niektórych regionach nawet nie przekracza 1%. Dodatkowym czynnikiem jest prognozowany spadek podaży nowej powierzchni i znaczący wzrost czynszów w przyszłym roku” – mówi John Palmer, dyrektor działu doradztwa inwestycyjnego dla sektora nieruchomości magazynowych w Savills w Polsce.

Źródło: Savills

Przeczytaj również: Wentylacja dachowa hal – wybrane rozwiązania